实践报告是学员从业学科建设的成效的具体表现，它集中化说明了创作者在调研工作上得到的新的创造发明、基础理论或看法，是甘肃师范大学本科毕业生社区实践活动的重要环节，也是科学研究行业中的关键参考文献和社会发展的精神财富。
一、序言
(一)调研目地：
为全方位深层次贯彻执行生态文明建设，把握掌握银川贺兰县农村土地流转现况，采取措施对策推动农村土地流转，完成乡村农村土地流转又好又快开展，甘肃师范学校学由思想政治部领导干部的在校大学生贯彻社对该项社会实践活动十分重视，在假期中，让学生们对甘肃农村土地流转状况开展了调查，在主题活动中，使学生们更加深入一步掌握甘肃这几年在农村土地流转层面的喜人转变 。做为贯彻社里的一员，我积极参加了本次实践活动调研主题活动，期待同过本次调研能合理的提升 我的社会发展实践能力和社会发展融入水准。
(二)调查对象：
从人农牧业委、办、农办、经济管理局、林管局、农业局、国土资源局等有关部门和企业共借调50名党员干部，走访调查了全乡15个乡镇场30个自然村100户农民。
(三)调查方式：
选用问卷调查的调查方式(简单随机抽样)，并兼具某些采访。
(四)调研工作中分派：
在各乡、村各自举办了交流会，充足征求了农村基层党支部意见，并任意派发了100份问卷调查，统计分析了相关状况。
(五)调研工作人员：
监察员：流海娜 编写汇报：流海娜
(六)调研時间和地址：
于XX年1月23日--1月28日在贺兰县每个村开展调研
(七)实地调查：
宁师在校大学生贯彻社在收到思想政治部马老师有关甘肃农村土地流转的实践活动调研通告后，我积极开展、相互配合，此次调研的主题风格是有关甘肃农村土地流转的调研。我作为一名地地道道的宁夏人，在假期中运用各种各样机遇，根据追随村主任走访调查各乡部掌握状况，并根据交流会和对群众的浏览中，获知她们对农村土地流转后的观点。综合性了不一样人的了解设计方案了这一问卷调查，以求多层次、综合性地对贺兰县人的农村土地流转状况开展调研。
二、难题的剖析与探讨
(一)掌握农村土地流转的基础知识
(1)农村土地流转指的是土地使用权证运转，土地使用权证运转的含意，就是指有着承包土地承包权的农民将土地经营权(所有权)出让给别的农民或经济发展机构，即保存承揽权，出让所有权。
(2)造成情况 编写本段： XX年，施行《关于深化改革严格土地管理的决定》，在其中有关“农户全民所有土地所有权能够 依规运转”的要求，注重“在合乎整体规划的前提条件下，村子、马店镇、辖县中的农户全民所有土地所有权能够 依规运转。”
(3)相关内容：编写本段我国有关乡村土地使用权证流动性的现行刚颁布，上海市就在积极主动执行。据了解，上海农村团体土地使用权证运转的构思架构基本上产生：将依照“土地确权、两权(使用权和所有权)分离出来、使用价值显化、市场运营、权益共享资源”战略方针，根据土地资源有偿服务应用标准，对上海郊区农用地和土地所有权推行有偿服务有限期土地流转。 交换土地资源，是乡村集体经济组织机构內部的农民，为便捷耕地和分别的必须，对分别土地资源的承揽承包权开展的简易互换，是推动乡村产业化、产业发展、规模化运营的必然选择。30年前，农村现状推行土地资源联产承包负责制，农户分到土地资源。但因为土地资源胖瘦不一，块状的土地资源被切分成条条块块。区划土地资源时留有的诸多弊端，比较严重牵制着生产主力的发展趋势和生产量的提升 。怎么让土地资源集中化联片，完成产业化、规模化运营，因此交换这类更为初始的交易规则，进到农户视线。(4)管理条例：乡村承包土地承包权运转管理条例
(5)承包土地承包权交换：编写本段交换就是指承包单位中间为便捷耕地或是分别必须，对归属于同一集体经济组织机构的承揽地快开展互换，另外互换相对应的承包土地承包权。在交换期内，如土地流转被依规征缴征用土地后，赔偿费的分派理应由运转彼此在运转合同书中承诺。
(6)承包土地承包权的入股投资：入股投资就是指推行家中发包方式的承包单位为发展趋势农村经济，将承包土地承包权量化分析为股权资金投入到农户农业合作社，在入股投资期内，如土地流转被依规征缴征用土地，依规理应付款给被征收土地农民的土地征用补偿和安置补助费理应归承包单位。
(二)贺兰县农村土地流转现状以及成果
据习岗镇乡长详细介绍，贺兰县2020年新创建了失地农民创业孵化园，整体规划占地面积1400多亩，基本建设二代环保节能阳光温棚500余栋，以1亩1XX元的价钱开展长期性出让，可处理450余户、XX多位失地农民的日常生活、就业压力。现阶段，梁道砌护、场地平整、钢架结构构建等皆顺利完成，一部分温棚早已移栽。
现阶段，银川市已在全省全部城镇创立了承包土地承包权运转服务站，并标准运转程序流程，现阶段已签署承包土地承包权运转合同书23541份，占全省应签运转合同书的98%。据银川农牧局有关责任人详细介绍，本市现一共有农牧业人口数量63.19数万人，承揽播种面积114.43平方公里。目前为止，全省乡村承包土地承包权运转总面积15.26平方公里，较去年提高68.9%;()运转涉及到农民24486户，较去年提高.3%。运转方式以租赁为主导，关键用以农业生产和发展趋势设施园艺，也有一部分用以设备水产业、陆上水果种植、发展趋势休闲农家乐等。
贺兰三成承揽农村土地流转： 6月2日，贺兰县昂贵镇关渠村，土地资源承包户在运转承揽田里播稻秧。XX年至今，贺兰县紧紧围绕农牧业提质增效、农户创收关键，依照依规同意有偿服务的标准，正确引导农户以分包、租赁、交换、出让、股份合作制等方式，截止上年年末，全乡乡村农村土地流转总面积总计达11.41万多亩，涉及到农民9521户。
贺兰县运转农村土地承包11万多亩：11月18日，新闻记者从贺兰县部门获知，贺兰县乡村推行家中经营承包的农民达3.88万家，承揽播种面积37万多亩。现阶段，全乡乡村农村土地流转总面积总计达11.41万多亩，涉及到农民9521户，各自占承揽总面积的30.2%和承揽总户数的24.5%。
贺兰县部门对创立乡村农村土地流转协作机构的村，已经探寻出农村土地流转的7种方式：骨干企业带适度创立了兰光村劳务外派研究会，将全村人的人力资本所有吸收农业合作社组员。建立注意力不集中型、全过程机械自动化“服务化”、运营种植大户带动型、农户自发性联合型、“党支部 研究会”推动型、科研人员自主创业推动型、土地资源股份合作制型，提升了居民收入。
甘肃贺兰县：村团体探寻农村土地流转“握指成拳”： 12月20日早晨，凉意袭人。殊不知，甘肃贺兰县立岗镇兰光各村各寨部中却暖意融融。当日，村内180户农户领到到2020年120万余元的“薪水与土地资源房租”。群众王占福第一个申请办理完领到办理手续，核对着一万汪义的“收益”使他兴高采烈。
据统计，兰光村一共有农用地7680亩，总共547户，人口总数达2300多的人。XX年，全村人农村土地流转总面积达85%。2020年，全村人农村土地流转总面积做到100%。为确保两茬栽种，村内从温州市等地引入客户发展趋势起了盘菜种植基地;创建挪动温棚瓜菜产业基地，打造出“兰光”知名品牌甜瓜、蔬菜水果;在水稻田养蟹产业基地，发展趋势立体式绿色生态养殖示范园区。“跳出来土地资源，出门运营，释放劳动力，劳务公司经济发展”。兰光村农民根据农村土地流转变成了“农牧业技能人才”，村民委员会个施工队伍，村“村两委”组员任各施工队伍大队长，分配工作人员在村内、这个镇上的农田水利灌溉基本建设、土地整治新项目、小农水新项目及其机构其他打工方式。年平均劳务公司收益达150多万元。另外也明确提出了非常好的意见与建议：一是要进一步自主创新运转，促进土地资源身心健康井然有序运转;二是引进行为法和服务项目机构参加农村土地流转;三是正确引导农户积极开展农村土地流转，把农村土地流转作为推动农业产业，提升居民收入的重要途径;四是农村土地流转一定要坚持不懈农户同意、有偿服务、合理合法、井然有序运转的标准。
(三) 存在的不足及关键缘故
意识未改善。一是守地观念比较严重。因为传统式观念的危害，觉得土地资源便是村里人的立志之本，不肯随便舍弃。尤其担忧农村土地流转后找不着新的学生就业方式。二是拼搏观念不强。一部分农户小农意识较重，小农意识，项目投资兴业银行怕承担风险，害怕项目投资也不肯项目投资。三是不仅念头太重。伴随着农业税全方位撤销、种粮大户补助持续提升，农户把土地资源看得更为宝贵。四是现行了解难度系数大。
经营规模未产生。一是整体上而言，近几年来贺兰县农村土地流转总面积过少。二是运转经营规模并不大。三是运转限期较短。
程序流程未标准。一是运转前买卖方式不标准。因为欠缺农村土地流转买卖组织 ，大部分农户为不许自身承揽农用地弃耕，临时性授权委托别人耕地。二是运转中合同签订较随便。
未完善。一是信息内容相对性阻塞。我县的农村土地流转农民要想土地流转大部分是根据左邻右舍四周的口传才可以探听到信息。二是监督制度未产生。因为合同书的不标准引起纠纷案件欠缺运转调解，导致被告方因各执一词而爆发冲突的状况较多，变成乡村不稳定要素的又一发病原因。三是行政机关资产评估机构欠缺。运转价钱基本上由彼此自主商议。一旦发生价钱纠纷案件，没法诉讼。
三、提议
在现行方面上，应加速运转体系基本建设，提升运转服务项目自然环境。
一是推行办理备案备案，标准农村土地流转。由县经济管理局承担统计分析归纳。另外，在经济管理单位內部创建一套健全的档案资料智能管理系统。二是进行中介机构，促进农村土地流转。提议容许各界人士资产项目投资农村土地流转销售市场，尤其对提前准备执行梳理的土地资源。三是颁布有关现行，正确引导农村土地流转。在各项层面，提议集中化全部农惠农现行和资产全力以赴促进农村土地流转，服务项目现代化农业的发展趋势。四是增加基本资金投入，压实运转基本。关键有三个层面：即土地整治、水利建设工程建造和农机化营销推广。提议依照耕地维护整体规划，对全乡全部田地和别的农村土地承包开展以上三个层面的总体规划，并逐渐处理，持续提升 农村土地承包基本标准，以利于土地资源产业化运转和生产制造。
在实际操作方面上，以农民自负盈亏为行为主体，部门关键扶持为支撑点，全力以赴推动乡村承包土地承包权的运转。
一是加大宣传。提议增加对乡村承包土地、乡村承包土地承包权运转等有关法律法规的宣传策划幅度。二是推荐典型性。一方面，提议县委会、县委县工作员及各乡人民群众到农村土地流转工作中做得比较好的地区学习培训调查，总结经验。另一方面，关键机构能量对本县农村土地流转典型性开展分析、汇总，对出色典型性开展嘉奖，扩张典型性在全乡范畴的危害。三是加强服务项目。提议农口单位提升技术咨询，立即给予技术性、气候、农业生产资料、农机车和害虫防治等信息内容及相关服务。
.增加对农村土地承包的基本资金投入。
依据调研掌握的状况，人民群众广泛体现，虽然近些年我国对农村土地承包的资金投入持续提升，但仍显不足。因农牧业经济效益较低，农户自筹经费较为艰难，农村土地承包基础设施建设还不可以做到现代化农业发展趋势的规定。因而，大家提议我国再次增加对农村土地承包的基本资金投入，关键包含土地整治、水利建设工程建造、农机化营销推广等层面。特别是在提议专业列举资产用以不适合土地整治的山区地带田地建造机耕道，有利于农机化耕种。
.容许行为法干预农村土地承包销售市场。
虽然现阶段早已确立土地使用权证承揽长期性不会改变，但普通百姓依然担忧现行会变，农村土地流转时规定一次性结清运转花费的较多，而制造业企业或本人因担忧收不回成本费，老想逐渐支付，非常容易发生一些分歧。为推动土地资源经济效益充分发挥，大家提议上级领导部门及相关部门科学研究颁布有关现行，确立容许农村土地流转中介服务进到农村土地流转销售市场，能够 获得适度价差和盈利，以分散化农民和制造业企业的经营风险。
.制订土地流转被征后权益分派现行。
调研中发觉，因为部门整体规划或基础设施必须，运转后的土地资源被依规征用土地后，征地补偿款早已变成运转彼此角逐的聚焦点，虽可由有关部门协商，但仍欠缺有关现行根据。尤其担忧造成运转彼此踏入起诉之途。因此，提议市之上市制订新出台具体指导已土地流转被征后的赔偿款分派，确立分配机制和占比。
四、结语
根据本次调研，要我真真正正搞清楚甘肃应当创建乡村农村土地流转，标准农村土地流转工作中，税收优惠强、敏感性大、覆盖面广，关乎农户的合法权益。在销售市场经济结构下，销售市场是资源分配的基本，资产、劳动力、生产要素、技术性等规模经济这般，土地资源做为规模经济都不应除外。搞好乡村农村土地流转工作中，既具备长久的必要性，又具备实际的迫切性，是时期的规定、发展趋势的必定。全社会发展务必从全方位搞好“三农”工作中的发展战略高宽比，深刻认识进行乡村农村土地流转的必要性和重要性，把它做为当今农牧业和农村工作的一项关键內容，纳入审议日程，抓紧抓好。
县农村土地流转状况的调查研究报告
近些年，全乡全国各地在坚持不懈平稳乡村承包土地现行的前提条件下，积极主动引入小区业主,持续探寻和自主创新农村土地流转，推动土地资源规模化运营，合理地推动和推动了农业产业产业结构调整和农业产业运营,推动了土壤资源向土地资源资产变化。为深入了解全乡农村土地流转和经营状况，对全乡农村土地流转状况开展了调研，并就现阶段农村土地流转中还存在的不足及防范措施开展了讨论。
一、基本情况
到目前为止，全乡农村土地流转总面积已达17000亩，占全乡农用地占地面积的%,涉及到29个城镇112个村314个组8500余户33940余名。全乡从业土地资源经营承包的小区业主一共有108个，在其中土地资源经营承包经营规模达1000亩之上的小区业主一共有个，经营承包总面积达5000亩的个，小区业主共项目投资1326万余元，年造就年产值5060万余元，年薪3100万余元，农民年获利6万余元，年平均创收29元。农村土地流转的期限一般为30年，短的二、三年，最多的做到50-70年(主要是荒地、荒山)，在其中，农村土地流转期限30年之上的约占农村土地流转占地面积的%。
二、关键方式
1、分包。经村社愿意，在农户集体经济组织机构內部，承揽农民将土地经营权以不超过剩下期限分包给第三方，自身仍保存承揽权，转到方有着所有权，彼此签订合同，确立多方权利义务，而承包单位与发包单位仍按原承包协议执行彼此的支配权、责任。这类方法现阶段比较广泛，涉及到农民1500户，5000余名，土地面积XX多亩(主要是田)，约占运转总面积的12%。
2、租用。集体经济组织机构或承揽农民，将土地使用权证租赁给社外的小区业主从业农牧业开发设计，并与之签署相对应的土地资源租赁合同，由小区业主向农民或团体付款房租。全乡最具象征性的是##镇南阳市规划区(原3#乡)的南阳村、川乡村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地资源被成都市桃源实业公司有限责任公司租用，现租用总面积亩，公司规划三年里在%%规划区租赁土地资源一万亩，独资经营50年，发展趋势伏季新鲜水果、种树养畜和发展趋势旅游业发展。本地农户不仅能够 立即从土地资源上1亩收益100-300元房租外，还可在该企业打工，人平年劳务公司收益可以达到3000--5000元。这种运转方式涉及到农民6000余户，XX0余名，土地面积14000亩，约占运转总面积的82%。
3、使用。承揽农民将承包土地承包权免费出借别人应用，使用人不用向借款方付款承包土地承包权的服务费，农业税仍由原项目承包人担负。涉及到农民500余户，1500余名，土地面积1000多亩，约占运转总面积的6%。
4、入股投资。承揽农民在同意的基本上，将有着的土地使用权证做价入股投资，与别的规模经济紧密结合，建立股份合作制或股份合作制公司。如双河镇铜锣、佛像、金鼎大佛、笔架、犁头、垂柳等八个村社，根据土地资源入股投资，创建股份合作制茶场，营业收入在扣减应交税金和成本费后，按股分紅，农民还可面试进公司打工，得到劳务报酬。
5、竞拍。主要是对这些闲置不用的“四荒”地，由城镇、村社以招投标的方法，对其期限的所有权进行交易。如竹海镇益心村团体有荒地40亩，原以1亩十元/年的价钱单户承揽给农营，因为农营工作能力弱，经济效益不高，承包费从没搜集过，后村两委经准许对荒地所有权开展招投标竞拍，1亩25元/年，30年一次结清，既发展壮大了集体经济组织，做大做强了闲置资产，农民又可就近原则打工赚钱，增加利润。
6、交换。农民为便捷耕地或运转，与团体或别的农民在自愿互利的基本上，对分别的土地经营权开展互换。现阶段全乡交换土地资源涉及到农民100余户，200余名，100多亩土地资源，约占运转总面积的12%。
三、存在的不足
从现阶段状况看，我县农村土地流转改革创新还处在探寻环节，整体上是身心健康、井然有序的，对提升 农户集约化水平和农牧业综合性经济效益起了积极主动功效。但因为土地使用权证运转税收优惠强，覆盖面广，当今在一些地区依然还存有下列几层面的难题：
(一)宣传不及时，人民群众思想意识有待提高。一些乡沒有把推动乡村农村土地流转放进推动特色农业产业结构调整和提升居民收入这一大局意识来了解。对农村土地流转现行的宣传策划不足深层次，人民群众对农村土地流转的了解还存有错误观念，具体表现为一些农民和部分承包土地小区业主对推动农村土地流转还存有“三怕”：一是部分农户怕土地资源分包出来后，自身缺失了土地经营权，没了日常生活的最少“保障线”，因而部分农户外出打工后，宁可土地资源荒凉也不肯分包出来。二是部分小区业主怕现行不稳，部门取回承包土地租用权，害怕胆大资金投入。三是部分小区业主怕行业前景不佳，承揽无经济效益，害怕规模性搞开发设计。
(二)农村土地流转的管理模式、服务项目不完善，牵制了农村土地流转的过程。当今农村土地流转大多数是人民群众的自发个人行为，欠缺约束和规范化，部门在农村土地流转上缺乏应该有的管理方法、正确引导和服务项目，牵制了农村土地流转的经营规模和速率。一些城镇和村社沒有了解到农村土地流转的行为主体是农户，在工作上还存有移位、足球越位的状况，在农村土地流转难题上采劝一刀切”的简单实际操作方法，某些村社强制规定农户撤出承包田统一分包给小区业主，人民群众对于此事不满意，乃至引起了新的干群分歧。
(三)土地资源集中化一片运转难，小区业主开发设计难成经营规模。在农村家中联产承包制下，土地资源单户运营的分散性、随机性与农村土地流转的目的性、规模化中间存有分歧。因为实行土地资源家中联产承包负责制后，小区业主在执行土地资源经营规模运转时，通常由于一户或多户承包户不可以谈好，而使土地资源产业化运转无法取得成功，进而造成农村土地流转较为分散化，牵制了规模效应的发展趋势。
(四)股权融资艰难，小区业主开发设计资产贫乏，牵制了农村土地流转的经营规模。大规模土地承包从业高效率农牧业开发设计必须很大的资金分配，而承包土地种植大户一般沒有担保企业，又不可以将土地资源应用做为贷款抵押，因而难以从银信单位贷到借款，加上一些地区交通出行等基础设施建设和当然基本标准较弱，更难筹资或引入资产，导致部分小区业主在土地规划上存有比较严重的资产艰难，经营规模无法扩张，经济效益无法提升 。
(五)部分农村土地流转合同书不标准，非常容易造成合同纠纷案，危害乡村社会发展、政冶平稳。主要表现为一是合同书的行为主体不合理合法，《农村土地承包法》明文规定家中经营承包农村土地流转的行为主体是农民，团体“四荒山”运转的行为主体是农业社，而部分小区业主土地承包时无论是哪种土地资源，一律与村社立即签订合同，致合同书的行为主体不合理合法，不可以起效。二是合同书承揽限期不合理合法。协议书中签署的农村土地流转的限期超出了第二轮土地资源延包期的剩下限期，导致合同书没法执行。三是部分小区业主借农村土地流转更改了土地权的特性和土地资源的农牧业主要用途，导致合同书不合理合法。这三种表达形式都是会导致维持农民与承揽经营者、小区业主中间承包土地关联的协议书没法起效和执行，加上农户的法制观念不强，受市场经济的趋利性、唯一性的危害，使做为农户最终日常生活道德底线的土地资源，必定是农户的最后挑选，进而产生农户与承包户间的分歧，比较严重的乃至会导致新的主要矛盾，阻拦农村土地流转过程，危害乡村平稳。
四、防范措施提议
(一)思想，转变思想，进一步处理好了解难题。
农村土地流转是农业产业产业结构调整的关键內容，是完成经营规模农牧业、经济效益农牧业，促进农牧业产化运营的前提条件和基矗土地资源是最基本上的规模经济，农村土地流转的行为主体是农户。因而，处理好农户的思想意识难题，摆脱阻拦土地资源适当经营规模运转的观念束缚至关重要。最先，要摆脱传统式的自然经济观念，革除“搞农村土地流转就是土地私有化、搞资产阶级”等思想意识，树牢发展趋势的意识、自主创新的意识、销售市场的意识、经济效益的意识。次之，部门要进一步转变思想，要把农村土地流转放推动农业产业运营和发展趋势农村集体经济这一大局意识来了解，正确对待标准，加强责任意识，改善方式方法，进一步将农户的主动性维护好、发挥好、正确引导好。
(二)提升正确引导和标准，进一步处理好农村土地流转的管理模式、服务项目的难题。
正确对待和标准是加速农村土地流转速率的重要。因此我们要进一步不断完善农村土地流转的管理模式、服务项目，推动农村土地流转的身心健康迅速发展趋势。一是要现行引。要增加农村土地流转现行的宣传策划幅度，进一步加强农村土地流转示范性工作中。在公平、同意、互惠标准下，根据企业加农民、小区业主加农民等方法，激励、适用、正确引导农户胆大示范点，由点到面，翻转发展趋势，进一步加速农业产业运营。另外，要严防“一刀切”、“健身运动式”、简单的实际操作处理。二是要自然环境促。提升硬软自然环境基本建设，对应用农村土地流转开展支柱行业和新型产业项目立项开发设计的，给与资产、技术性、税金等层面的歪斜。另外，要搞好销售市场基本建设，输通商品流通阶段，减少小生产制造与大市场中间的间距，让农户、小区业主有想头、有干头。三是要服务项目帮。提升数据服务、科技咨询，为农户、土地资源承包户给予精确的市场信息和信息科技，积极搞好现行、法律法规的资询和具体指导协商工作中，正确引导农村土地流转走上正轨。
(三)科学研究整体规划、统筹规划，进一步处理农村土地流转的经营规模难题。
当代经济发展愈来愈向着规模效应的方位发展趋势。沒有经营规模，就沒有经济效益，也就沒有竞争能力。加速农村土地流转速率，突显规模效应的关键是要处理好土地资源无法集中化一片，不容易产生经营规模的难题。处理农村土地流转经营规模难题，最先，地区农村二级在健全承包土地经营责任制时要统一规划，合理安排。次之，要搞好“四荒”土地资源的调研和统计分析，在这个基础上超前的整体规划，科学安排，要在农用地的深度开发，荒滩地的深度广度开发设计上狠下功夫。第三，要在充足重视农户同意的基本上，以土地托管为媒介，对撂荒土地资源开展统一规划和开发设计。创建土地资源私募基金服务站，对拟运转的土地资源集中统一管理方法，使之产生经营规模开发设计。部门要积极主动正确引导，完善农村土地流转，充分运用农户、小区业主的自觉性和主动性，借助区位优势，充分发挥竞争优势，突显农村土地流转的规模化，反映规模效益，推动土地资源有效、井然有序运转。
(四)增加资产帮扶，进一步处理好小区业主开发设计资产贫乏的难题。
生产制造创业资金贫乏是阻拦农村土地流转过程的关键要素之一，因而务必从各个方面增加对农村土地流转所需资产的帮扶幅度。一是增加银信单位的借款适用幅度。对运用土地流转搞经营规模开发设计，较为经济效益高，优点显著的新项目，要在现行和资产上给与帮扶，银信单位要积极主动给与借款适用。二是奋发向上争得项目资金。部门要增加农牧业资产推广幅度，对运用土地流转搞高效率农牧业、经营规模农牧业的优先选择推广资产。三是根据企业、小区业主的资金投入处理资产难题。采用租赁反包、选购土地使用权证、股份合作制等方式，让企业、小区业主和农民一同资金投入资产搞高效率农牧业、现代农业，进而减少小区业主和农民风险性，合理处理农村土地流转资产难的难题。
(五)提升对契约书的规范管理，进一步处理好农村土地流转契约书不标准的难题。
当今，农户与承揽经营者、小区业主中间的承揽关联全是用契约书来维持，并且绝大多数契约书又具备不规范化、多变性和疏松性。因而，在推动农村土地流转工作上，一方面要提升对契约书的规范管理，进一步确立租赁彼此的责、权、利，正确引导承包单位和农户遵守合同协议书，积极主动搞好法律咨询服务和法律援助。另一方面，要进一步增加《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等相关法律法规的宣传策划幅度，提高农户的法制观念，标准彼此的履行合同个人行为，推动农村土地流转身心健康井然有序发展趋势。
垫江县农村土地流转调查研究报告
垫江县农村土地流转调查研究报告
一、 乡村农村土地流转的新形势下
农村土地承包家中经营承包，完成了农业产品供求总产量均衡，丰年多。农村集体经济发展趋势进到产业结构调整新环节，个体经济受小生产制造与大市场的牵制存有许多难题。主要表现在2个层面：一是受资产、技术性、信息内容限定，产业布局趋同化、商品单一、质量不优，商业化、产业发展水平低，无法融入猛烈市场竞争和变幻莫测的销售市场。二是土地资源均值承揽不可以达到农户创收发家致富必须，乡村人力资本很多迁移，有田没有人种与有些人无田种另外共存。重视经济规律，依照经济效益优先选择标准，在平稳家中经营承包规章制度基本上，自主创新土地资源经营方式，探寻土地使用权证运转是现代农业发展的客观性规定。
县委会、县委县十分重视乡村农村土地流转工作中，主管机构积极主动工作中，充分发挥管理职能，使我县农村土地流转探寻获得阶段性成果，从第二轮土地资源延包工作中后至6月30日，全县一共有乡村农村土地流转143宗，总面积6.44亩（除河面、林地类外），在其中田3727.83亩，土2573.51亩，四荒山13845.1亩，涉及到农民5914户，在其中运转的田土总面积占全乡播种面积的1.02%。此次统计分析范畴就是指签署有运转合同书的一部分，没有农民间零星代管，即沒有签合同的农民间同意商议的土地资源交换、分包等不包括以内。运转的土地资源关键用以农牧业规模化，涉及到油菜子制种、新鲜水果、蔬菜水果、桑蚕、水产品养殖等经济发展新项目。运转的方式有反租倒包、分包、租用、交换等，全乡不断涌现了一批如“渝黄一号”、“三合水利枢纽生态观光园”、新民藕鱼工程项目、蔬菜水果、桑蚕、苗木基地等农业产业示范性新项目或骨干企业。
农村土地流转对更新改造我县传统农业，提升农业农村产业结构，社会经济发展趋势造成极大而长远的危害：
一是造就了地区现代农业，产生合理布局，规模化，特点突显的沙坪“渝黄一号”油菜子制种产业基地、安宁牡丹花旅游景区，七桥藕鱼工程项目、三合绿色生态农业科技园等名特优新稀技术专业厂区。二是不断涌现了大中小型农牧业骨干企业，提升 了农牧业集约化水平。利农一把手企业、石猴集团公司、桂溪生态观光园开发设计园、新民高品质桑蚕示范区等一批经济实力强、高新科技水准高、经营方式活的新型农业运营典型性。三是提高了可持续发展观劲头。承揽小区业主自筹经费，内置技术性、信息内容、优秀人才项目投资土地资源综合性开发设计，修路面、兴水利工程、建科学研究产业基地、商品经济产业基地、生产加工产业基地。仅渝黄一号产业基地项目投资上百万元建造科学研究院、繁育温室大棚、优良品种储库。四是构建了垫江经济环境和提高了垫江知名品牌，伴随着利农企业落户口我县，农牧业区位优势、资源优势、发展前景和盈利自然环境被世界各国客户看中，依次有日本、韩、新加坡客户调查，陆续引入通与医药、天力企业等一批品牌企业和广州市城东区企业、宜都开发公司等龙头企业。渝黄一号油菜子居国际性领先水平，变成农业的美国硅谷，造就了垫江高品质油菜子知名品牌，优良品种远销湖北省、安徽省等10好几个省份，攻占中国近半销售市场。五是摆脱了农业产业方式。公司与农民以合同书订单信息把个体经济衔接到企业 农民、高新科技 农民、产业基地 农民，农户接纳公司当代经营管理理念和制度化管理方式 ，农户按照市场信息内容、营销战略、经营目标执行规范化生产制造，到时发放工资，推动销售市场意识、科学知识、真实身份、生产制造、生活习惯变化和提升 。六是提高农牧业素养，提升了居民收入。特点商品经济产业基地生产制造出大批量高品质高效率农业产品，面向市场。土地流转农户不付种田成本费，不担经营风险和当然风险性，平稳获得土地出让收益，更能从公司打工中获得劳务公司收益。渝黄一号产业基地每一年1亩付款劳动力薪水五百元，计80多万元；新民朱学平蔬菜种植基地60多亩一项2020年付款劳动者报酬六万元上下。据基本可能，1亩运转地年均值付款劳务工资在200元之上，全乡运转地6亩，农户从打工中获收益在400万元之上。运用渝黄一号产业基地油莱花，2020年产纯天然蜂蜜5000余KG，年产值八万元；毕桥村主任胡荣华，2020年在油莱花绽放时节办休闲农家乐主营业务收入八万汪义，税利近三万元。
当今，农村土地流转正逢优良机会。近些年的积极推进，累积了有利的工作经验；进到WTO，规模经济的资源配置和提升配备是必然趋势；尤其是党专业下达有关搞好农民承包田所有权运转工作中的通告，规定正确引导乡村土地使用权证运转身心健康发展趋势。大家应把握机遇，制订积极主动的农村土地承包现行，积极推进农村土地流转方法，加速全乡社会经济发展趋势的脚步。
二、 新时期的新难题
农村土地流转是农业农村经济结构改革创新深层次发展趋势中的新生事物。新情况、新难题的发生是事情发展趋势的一切正常状况。关键存有下列好多个层面的难题：
1、了解不够，高度重视不足。一是一部分农村基层领导干部和相关工作人员觉得农村土地流转是农民自身的事，应由农民和小区业主随意商议，与城镇村社不相干，不加强管理，对之采用敷衍了事的心态；农户的恋土情怀、自然经济等观念较比较严重，有的农户乃至还存有金不调银不更换的观念，比较严重阻拦了土地资源的有效运转。二是对农村土地流转采用行政命令，有的城镇或村社为了更好地执行面子工程、功绩工程项目或进行某种工作中考评每日任务，对小区业主许以各种各样服务承诺，不重视农户的意向和坚持不懈创新社会治理、公布、公平公正的标准，采用逼迫的方式，促使农村土地流转的完成，以进行工作目标。
2、监管不到位。，为了更好地提升对乡村农村土地流转的管理方法，县农业局根据普遍的调查分析，依据《重庆市农村合作经济组织承包合同条例》，制订下达了《垫江县土地流转管理办法（试行）》，用于具体指导全乡乡村的农村土地流转管理方面，并获重庆农业局科技创新二等奖。一年多来，农村土地流转管理方法由于各种各样缘故，试行办法管理方法的幅度不足，城镇大部分沒有按试行办法实际操作。各乡镇街道农牧业服务点因体系缘故，改革后农经站属事业单位编制，城镇承包协议监督机构沒有创建或立即调节，组织 不完善；而农经站从业以农民负担、承包土地、团体财产三大管理方法为主导的行政管理学、行政监察、综合执法工作中，既无收费标准支配权，也无经营范围，很多农经党员干部连标准工资都无法确保，在为生活犯愁，未积极干预农村土地流转管理方面，如今的乡村农村土地流转基本上处在混乱情况。
3、部门未立即颁布农村土地流转的配套设施法规现行和制度设计文档，宣传和正确引导困乏，社会性服务项目落后，运转自然环境不足好。土地资源资产报告评估、运转专业知识学习培训无法跟上，信息内容、服务项目处在盲点，使一些地域农村土地流转比较艰难，土地资源撂荒比较严重。二是一部分农户自发性运转，作法各不相同，缺点较多。农户口头上商谈，承让彼此权利与义务不确立，税金压力无法贯彻落实；有的将耕地转作非农产业商业用地；某些地区动员群众不充足，党员干部大包大揽，运转纠纷案件屡有产生。如合尤钱财村3月运转70多亩土地资源，限期25年，初终止合同，给小区业主导致了很大的财产损失。
4、乡村农村土地流转合同书的签署不标准。
（1）、总面积不实。据统计，有的城镇农村土地流转签订时，是依照第二轮承包土地时的习惯性面积换算的，而不是以具体丈量面积签合同。一般而言，习惯性总面积都超过具体总面积，但具体总面积和习惯性总面积的真正差别一些小区业主和农户心里有底。
（2）、农村土地流转限期。有的在签署乡村农村土地流转合同书时，超出了第二轮土地资源延包合同书的剩下限期。县委会[1998]六号文档明文规定第二轮土地资源延包期从1998年7月起一定30年不会改变（全民所有的四荒山以外），而大家调研中有一个农村土地流转合同书是以10月27日起至2030年10月26日止，超出了第二轮承揽的剩下限期。
（3）承包费难题。很多农村土地流转合同书的限期较长，如以贷币为目标付款分包费，难以预测将来物价水平的升降机状况，有可能给承包户或农户导致损害，从而造成合同纠纷案，因而以贷币方法付款房租或分包费应考虑到物价水平要素的危害。如以商品方法付款分包费或房租也应考虑到生产主力发展趋势水准等要素的危害。有的城镇在明确房租时沒有参照本县其他地区的水准，明确的规范较低，危害农户的权益。如有一个城镇将农户的田租给小区业主发展趋势桑蚕，给农户的赔偿是每一年1亩600年水稻，而且是按习惯性面积换算，显著小于我县其他地域的水准。
（4）合同书条款的词意表述难题。一是合同签订中在重要句上面有修改状况，并无协商一致更改的一切标识。二是词意模糊不清，表述含意不清的状况较突显。三是有的合同书彼此责、权、利不对等，显失公平。如一旦产生合同纠纷案，农牧业承包协议管理方法行政机关或人民将无法分辩合同书彼此的真正用意，给小区业主或农户产生损害。
三、 农村土地流转的理论依据
乡村农村土地流转的理论依据，以发展趋势为主题风格，以经济收益为管理中心，培育骨干企业；借助运营体系和自主创新，调节提升农业农村产业结构，提升居民收入。在运转正常情况下，坚持不懈维护保养乡村团体土地权，长期性平稳农民承揽权，依规运转所有权。在运转总体目标上，借助各层面的优点组成，执行农用地经营规模集约经营，发展趋势高品质增产高效率农牧业。积极主动开发设计荒滩地和低效益地，发展趋势现代农业、生态农业发展和可持续性农牧业，达到大家持续提高的物质文明生活需要。在运转方位上，借助高新科技科技成果转化和好用新技术应用应用，切实市场信息、资产、劳动力和优秀管理心得合理连接，基本建设一批有特点、有优点、技术含量高、行业前景好、辐射源推动工作能力强的商品经济产业基地和现代化农业示范园区。在运转方法上，坚持不懈农户与小区业主挑选。
四、 对策和提议
农村土地流转难题本质上是规模经济的资源配置和提升配备与当代生产制造运营模式、体系、等生产要素相一致，推动社会经济共享发展的难题。务必依照党文档的规定，从完善健全社会主义社会销售市场经济结构高宽比，搞好下列好多个层面工作中：
1、 提高思想认识，把握工作中主导权。农村土地流转历年来是党在农村的关键现行，早在承包土地前期，1984年中间1号文件明确指出，激励土地资源逐渐向种地能人集中化。1992年在党的十四大明确提出创建社会主义社会销售市场经济结构总体目标中，再度确立把培养农村土地承包销售市场，推动农村土地流转做为一项关键现行多方面推动、执行。去年年底，中间专业下达有关搞好农民承包田所有权运转工作中的通告，注重规定采取措施对策正确对待和标准乡村土地使用权证运转。
依照中间上级指示，各个领导干部重新了解“土地资源难题是农业农村工作中的关键，是乡村平稳的基本。”要依照***朋友“三个代表”的规定，提升党的三农的学习培训和主题教育，正确对待和标准乡村农村土地流转工作中，保证 农村土地承包的合理使用，为农村土地流转给予法律法规现行服务项目，维护保养农户整体利益。
2、 修定健全《垫江县土地流转管理办法（试行）》，标准运转纪律。农村土地流转是集法制性、合理性、社会认知于一体的体系和自主创新。应在汇总成功案例的基本上，修定《垫江县土地流转管理办法（试行）》，建立其在我县社会经济改革创新中的影响力，与集体经济组织机构、家中经营承包中间关联。明文规定运转的标准、方式、限期、工作中程序流程、所有权的确定、监督机构以及岗位职责，各层面的支配权、责任、纠纷案件解决及法律依据。并对转让费管理方法、运转合同文书、档案资料、公证等作出明确规定。真真正正使农村土地流转踏入法治化、规范性路轨。
3、 提升部门正确引导，切实现行推动。农村土地流转处在发展环节，部门正确引导至关重要。第一，以现行服务项目为管理中心，构建运转气氛。颁布专业文档，举办专业大会，全方位宣传策划落实农村土地，消除一部分农村基层领导干部和人民群众观念顾虑。联系实际，制定激励运转的现行，尤其确立土地资源综合利用现行，轻税薄赋现行，利益确保、自然环境、银行信贷、服务项目层面现行。第二，综合性整体规划，选好发展趋势新项目。依照区域性、品牌化、产业发展构思，开展规模化、集约经营整体规划，切实招商引资工作。第三，加强协调工作，确立单位职责分工，主管机关管理方法，一条龙服务。不断加强村社支部建设主动性，普遍征求党支部意见，依规健全早期运转中的遗留，积极主动机构市场竞争运转。
4、 构建运转媒介，激发市场体系。最先是培养承揽小区业主，汇总嘉奖一批示范性典型性公司，招商引资工作一批内外资小区业主。次之，创建一批运转行为法。从业土地资源信息收集、梳理、广告宣传、现行资询、融资担保，进行土地资源资产报告评估、物资服务项目。产生横纵协同、现行配套设施、资源共享、服务项目高效率的配套设施管理体系。再度，创建销售市场标准，维护保养公布、公平公正、公平的市场竞争纪律，避免下运转指标值、用行政手段搞拉郎配等状况产生。
5、 提升土地资源基础设施建设基本建设，提高土地资源使用价值。农牧业基础设施建设落伍是牵制农村土地流转的关键缘故。改进土地资源生产制造标准，造就运转优点。一是提升农牧业综合性开发设计，全力更新改造旱地农业土，配套设施健全水利工程提灌设备，基本建设稳产高产田地。二是以生态文明建设为管理中心，整治土壤侵蚀，预防环境污染。三是提升以路面、电信网、电力网、供电等为行为主体的生产制造服务设施基本建设，提高综合性综合利用工作能力。
6、 大力推广非农产业，推动农村人口和人力资本迁移。农村人口和人力资本迁移是有效调节生产主力合理布局，深入开展产业结构升级的关键标示，也是农村土地流转的必定规定。一是着眼于农业产品多层面升值，大力推广农副食品制造业、营销推广业、贮藏、冷藏、包裝产业链。关键紧紧围绕水龙头技术骨干制造业扩经营规模高档次，消化吸收很多农村人口迁移到产前、生完孩子或二三产业链平稳学生就业。二是积极主动发展趋势乡办企业，把握住一带一路战略机会，吸引住一批知名品牌公司和专业对口适用公司及新项目落户口我县，以东部地区资产、技术性、机器设备、工作经验基本建设一批新式骨干企业和主导产业。三是加速以产业链为支撑点的城镇化建设，扩张经营规模，健全作用，吸引住农村人口和人力资本国泰民安。四是开发设计旅游资源开发，发展趋势配套设施旅游观光休闲娱乐服务项目产业链。另外加强与比较发达地域及公司联络，积极主动向世界各国销售市场发展趋势劳务外派。
7、 坚持不懈导向性，多种多样方式运转。以新项目开发设计为核心点，招商引资工作；关键公司为水龙头，执行特点資源开发设计；招投标为基本，市场竞争承揽；所有权为桥梁，创建新式技术专业协作机构；以高新科技实体线为中坚力量，基本建设各种类型现代化农业示范园区；授权委托代耕，相互之间替换，儿女承继等全是适合的运转方式。各种各样的渠道运转的实际方式各种各样，关键是坚持实事求是，承让彼此挑选最好的方式和方式，完成互利共赢，经济发展互利共赢。一同担负可持续发展观的义务。
8、 完善组织 ，加强职责。镇上要立即调节丰富县农牧业承包协议管理委员会以及组员，主管机构要进一步做好本职工作，搞好乡村农村土地流转的具体指导和管理方面。城镇相对应创建或调节农牧业承包协议监督机构，并贯彻落实专职人员办公室，报县农业局办理备案。依据农经站执行乡村承包土地、农民负担、团体财产与会计的三大行政部门管理方面职责，将农经站列入参考国家公务员管理方法的机关事业单位，工作人员薪水、必需的工作中经费预算列入平级部门预算管理方法。另外农经单位要提升对乡村农村土地流转状况调查分析、剖析、报告，密切关注发展趋势动态性；具体指导乡村农村土地流转合同书的签订，立即申请办理因农村土地流转造成的合同变更、消除、重订和所有权的确定工作中。做好合同书公证，创建运转合同书档案资料，正确引导小区业主与农民创建有效的权益联接，立即协商和解决承包土地、运转合同纠纷案。在保证 我县乡村社会发展长期性平稳的前提条件下，加速特色农业产业结构调整脚步，推动我县农村集体经济不断、迅速、身心健康发展趋势。
农村土地流转现况社会发展调查研究报告
坚持实事求是，积极主动妥当推动乡村农村土地流转。农村土地流转关乎农户合法权益，应遵照下列标准：一是三权分离的标准。即在平稳家中负责制的基本上，推行农村土地承包全民所有权、农民承揽权、经营人所有权三权分离，确立使用权，平稳
村坐落于中间，325国道穿境经过，距镇3公里，距大峽谷旅游景区7千米。全村人辖6个村委会，484户，人口数量1607人，人力资本743人，外出务工224人，在其中：乡外县内52人，县外本省110人，外省278人。全村人农业用地占地面积7427亩，在其中：农用地1778亩，学习园地2697亩，林地类2952亩。外出务工收益55万余元，年农户人均纯收入2806元。优势产业为荼叶、蔬菜水果、度假旅游和畜牧养殖，年乡村集体经济组织全年收入为763万余元。
一、村农村土地流转现况
到年末，全村人土地经营权运转604亩，占全村人农用地占地面积1778亩33.97%，土地流转农民183户，占全村人总农民数484户的37.81%。在其中：大宗商品土地经营权运转四起，土地流转农民153户，占全村人总农民数484户的31.61%，土地流转总面积580亩,占全村人农用地占地面积1778亩32.62%；农民中间零星的土地经营权运转30户，占全村人总农民数484户的6.20%，土地流转24亩，占全村人农用地占地面积1778亩的1.35%。土地经营权运转的方式关键为分包、出让、租赁、交换，土地经营权运转后的主要用途为农用地。
二、村乡村承包土地承包权运转的特性
1、大宗商品土地经营权运转已逐渐发展。从 年至XX年村民委员会依据《中华人民共和国农村土地承包法》和我国颁布的乡村农村土地流转现行，思想，融合村情，以提升居民收入为目地，把握机遇，深层次到户宣传教育农村土地流转现行。依次引入现代化农业展现园、御景园、脱景园和丰农蔬菜水果农业合作社等公司实体线，落户口村，产生了“三园一社”以农村土地流转为基本，推动农村经济发展趋势的布局。大宗商品土地经营权运转四起，土地流转580亩，占全村人农用地占地面积1778亩的32.62%。涉及到农民153户，占全村人总农民484户的口31.61%。
2、土地经营权运转，土地资源规模化经济效益提升。村大宗商品土地资源的运转，使土地资源规模化经济效益突显。一是大宗商品土地资源的运转，使土地资源的资金投入增加。租赁土地资源的公司对土地资源开展整平和水、电、路、沟的综合性治理，及其高效率农牧业设备的引进，对土地资源的资金投入持续增加。年，现代化农业展现园搬入该地，租地210亩，并对运转的土地资源开展水、电、路、沟的综合性治理，并依据全乡是社会经济发展的规定，引入高农企业、赤城微生物、县农科所等七家机关事业单位搬入展现园，开展盆栽花卉、高品质茶苗、五倍子、油茶苗的培养，资金投入500余万元，年产值近1000万元。二是土地经营权运转户的年薪提升。农村土地流转户土地资源盈利平稳。农村土地流转户1亩土地资源的房租为五百元，再加上我国的各类惠农补助60元上下，农村土地流转户1亩土地资源的收入来源可以达到560元上下；农村土地流转户打工收益提升。农民的农村土地流转后，租赁土地资源公司的劳动力都优先选择雇佣农村土地流转的农民，使其在得到平稳的土地资源盈利的基本上，又获得了相对应的打工收益。年农村土地流转户在展现园打工收益户平达17000元。在其中最大的户达XX零元，最少的户也是有3000元。
3、土地经营权运转，土地资源规模化为本地农牧业不断发展趋势具有了带头作用。一是土地资源规模化的示范性。年，伴随着现代化农业展现园在该地土地流转210亩，土地整治项目、现代化农业设备的引进，持续充分发挥了土地资源规模化的经济效益。接着御景园、拓景园和丰农蔬菜水果农业合作社等公司实体线各自与该地农民签署了大宗商品土地资源流合同书。年，丰农蔬菜水果农业合作社将总公司迁到村，一期土地流转80亩，建标准化的蔬菜水果示范性产业基地，并逐渐向附近辐射，推动全村人、全乡甚至全乡的蔬菜水果发展趋势。二是优良品种、新技术应用、新型材料的营销推广、示范性。土地经营权运转，使公司实体线增加了资金投入，共创标准化温室大棚2XX平米，密闭式预苗间700平米，引入新科技农牧业种植技术，对茶苗开展无性系繁植，应用浮法育苗盘种植技术开展烟苗、小香葱等农作物的预苗，为我县主导产业的发展趋势具有了技术性支撑点，也使新的农业技术获得了营销推广、示范性。
4、土地经营权运转，突显四大效用。土地经营权运转提升居民收入、改进农业标准、发展趋势现代化农业、推动产业发展运营，大大的提高了农村土地流转的经济收益和社会经济效益，堆积了现代农业发展劲头，显四大效用。一是推动了产业化、区域性运营，提升 了农业产业水准。根据农村土地流转，摆脱了一家一户的运营模式，传统农业向现代化农业迈入。展现园变成我县荼叶、烟草、小香葱的苗木繁肓产业基地和新的农业技术的学习培训示范性产业基地。二是推动了农业标准化生产制造，发展趋势特点绿色生态无污染农牧业。依靠小区业主项目投资农业，提升 了农牧业的水利化、机械自动化和信息化管理水准，为农业标准化生产制造确立了牢靠的基本。丰农蔬菜水果农业合作社建标准化无公蔬菜种植基地，其商品一直远销上海市、武汉市等一二线城市，2020年将远销中国销售市场。三是改进了农业标准，加速了农业产业过程。小区业主将运转来的土地资源做为“生产线”，将商品立即走向市场，完成了成本低、经济效益的扩大。四是加速了人力资本迁移，提升居民收入。取得成功土地流转的农户，每一年除开有固定不动的房租收益之外，还能够到小区业主产业基地从业生产制造工作，由农户变为技能人才。另外，伴随着土地资源的运转，农户也把当然风险性和经营风险转嫁到抗风险能力强的小区业主，得到平稳的收益。
三、村土地经营权运转中存在的不足
1、推广工作不及时，牵制了农村土地流转。极少数镇村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》了解不完全，在运转全过程中正确引导不到位，方式 不合理。农民对农村土地流转现行不足了解，思想意识不够，心怀顾忌，怕农村土地流转会丧失承揽承包权，危害自身的权益，再加上农户的恋土情怀，宁可粗放型，也不肯转走。
2、运转个人行为不标准，提升运转纠纷案件安全隐患。极少数大宗商品土地资源的运转，农民尽管与小区业主签署了书面形式农村土地流转合同书，但合同范本不标准，內容过度简易，对运转彼此支配权、责任及合同违约责任欠缺确立实际的要求；没经农村土地承包分包行为主体的村民委员会公证、盖公章；也未报城镇乡村承包协议管理方法单位办理备案。农民中间的农村土地流转，多见口头协议，留有了产生纠纷案件的安全隐患。
3、运转后欠缺管理方法，造成土地资源更改农牧业主要用途，运转满期后难以尽数退还给农民。极少数农村土地流转后小区业主欠缺对农用地的防范意识，对土地资源推行掠夺式运营，造成土壤有机质降低，或随便更改土地资源农牧业主要用途，土地资源复耕艰难。
4、运转不健全，欠缺必需的服务项目。农村土地流转销售市场沒有产生，村委会和村委会的服务项目管理职能没获得充分发挥，尤其是对融洽运转，具体指导签合同等服务项目不可以立即紧跟，牵制着农村土地流转。
5、农村土地流转赔偿规章制度不建全。未创建农村土地流转赔偿规章制度，农村土地流转费的明确沒有可实际操作的价钱规范，未考虑到物价飞涨和土地增值要素，长期性以浮动价格付款农村土地流转费，非常容易发生危害农民权益的个人行为。
四、对乡村承包土地承包权运转的提议
1、坚持实事求是，积极主动妥当推动乡村农村土地流转。农村土地流转关乎农户合法权益，应遵照下列标准：一是三权分离的标准。即在平稳家中负责制的基本上，推行农村土地承包全民所有权、农民承揽权、经营人所有权三权分离，确立使用权，平稳承揽权，做好所有权。仅有确立了承包土地权对农户的法律法规实际意义，才可以进一步确保土地使用权证出让的合理合法。二是依规、同意、有偿服务的标准。土地资源是农户较大的社保，维护保养农户的基本上利益最重要的便是维护保养土地资源利益。乡村农村土地流转务必严格遵守我国法规现行，依规签合同，农村土地流转应该始终坚持同意，无论采用那类运转方法，都应重视农户的挑选和意向。农村土地流转务必遵照经济规律，坚持不懈有偿服务运转。三是积极主动妥当的标准。乡村农村土地流转针对推动农村集体经济发展趋势和农户创收具备关键实际意义，因而，农村土地流转务必因时制宜，积极主动妥当。对运转后的用地性质要给与产业发展规划方位上的正确引导，尽可能合乎当地农牧业产业结构调整和地区合理布局的规定，不可更改土地资源的农牧业主要用途。总而言之，务必使运转的土地资源获得开发利用和开发设计，推动本地是社会经济发展和农户创收。
2、加强规章制度，为乡村农村土地流转发挥特长。依照《中华人民共和国土地承包法》和财政部《农村土地承包经营权流转管理办法》的要求，提升对乡村农村土地流转的正确引导，不断完善乡村农村土地流转的有关规章制度，推动运转的规范性，提升 运转品质。一是确立管理职责。县、乡乡村农村土地承包承包协议管理方法单位要进一步担负起乡村农村土地流转管理方法的工作责任，及时处理和科学研究新情况、处理新难题，制订工作中技术规范，使之产生配套设施的运转管理条例和习惯性的工作规范，推动土地资源的顺利运转。二是健全管理条例。乡村农村土地流转还处于自发性环节，各层面的利益关系欠缺调节的法律规定。县委县要制订、健全和颁布具体指导农村土地流转的性文件和乡村农村土地流转管理条例实施办法，使农村基层在操作过程含有规可依，有据可依，尽量防止农村土地运转纠纷案件产生。三是培养运转销售市场。创建健全乡村农村土地流转价钱规章制度，以社会发展、经济发展、绿色生态综合性经济效益为规范，在考虑到土地资源极差、质差、地域差价的基本上，因时制宜地制订不一样种类农村土地运转的规范性价钱，创立农村土地流转服务站，为农村土地运转给予法律咨询服务、宣传、发布信息、运转合同书签证办理及其运转调解纠纷等。四是自主创新运转方法。用好我国授予的现行，积极推进团体土地和农户农村宅基地的运转方法。如根据换置，把村社废料的工业厂房及其农户废料的农村宅基地在复耕的基本上，按同样总面积换置到城镇附近开展综合性综合利用。五是造就良好氛围。最先要创建多层面的社保管理体系，包含农险、社会救济、优抚安装 、社会发展互帮互助、农村社保及其乡村新式合作医疗规章制度等，逐渐减弱土地资源的褔利和社保作用，为土地资源转走者处理顾虑。次之大力推广非农产业，加速乡村人力资本的就地迁移。进一步加速城镇的城市化进程，大力推广中小型企业、服务行业等非农产业，造就大量的学生就业职位，使乡村人力资本可以获得有效迁移，为农村土地流转发挥特长。
3、建立乡村农村土地流转农业合作社。具体指导有心土地流转的农民建立乡村农村土地流转运营农业合作社，将土地资源依规集中化运转到农业合作社，再由农业合作社对外开放公布农村土地流转信息内容，将农村土地流转给有资质证书、讲信誉度的小区业主，最大限度地充分发挥土地资源经济效益和提升居民收入。
4、扶持，激励乡村农村土地流转。一是增加教育投入。农牧业具备高危特性，为激起公司、城区小区业主租用土地资源从业农牧业开发设计的主动性，财政局在分配农牧业项目资金时，对农村土地运转扶持资金推行列项，并制订相对应的扶持。二是银行信贷适用。资金不足是牵制乡村农村土地流转的一大要素，金融市场部秉着适用新农村规划和统筹城乡为立足点，根据科学分析论证，对有经济效益的农牧业开发设计新项目，容许小区业主用租用的土地资源上的附农作物做为质押，向金融机构办理贷款。三是税款扶持。对农业产业公司在税款上地区留成一部分给与优惠。
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