我国房地产开发市场主要进入壁垒统计分析

房地产开发　我国房地产开发市场　主要进入壁垒统计分析　王悦张红清华大学建设管理系　进入壁垒反映潜在竞争企业进入市场所面　临的种种不利因素，是影响市场垄断和竞争关系　的重要因素之一。本文结合我国各省市房地产开　发市场２００５—２０１　１年数据，对市场主要的进入壁　垒进行统计分析。　一、我国房地产开发市场主要进入壁垒因素　分析　我国房地产开发市场主要的进入壁垒有规　模经济壁垒和壁垒。　规模经济壁垒指相较于在位企业达到的成　本最低的有效规模，潜在竞争企业进入市场必须　克服的规模劣势。结合房地产开发行业的资金密　集性和投资性特点，本文选取企业总资产和本年　完成投资总额指标，从在位企业的资产规模和投　资规模两个角度反映房地产开发市场的规模经　济壁垒。　壁垒指为优化市场资源配置，采取　行政手段指导和干预企业进人行为而形成的进　入障碍。我国房地产市场处于密集的之　下，主要着力点在于房地产企业的土地　和资金获取。为此，本文选取房地产开发企业本　年土地购置面积和国内贷款额指标，从在位企业　的土地获取和资金获取两个角度分别反映房地　产开发市场的壁垒。　二、我国房地产开发市场主要进入壁垒总体　情况统计　为分析我国房地产开发市场进入壁垒的总　体情况，首先，计算２００５—２０１　１年房地产开发市　场中企业总资产、总投资额、土地购置面积和国　内贷款额指标的平均值，以此衡量主要进人壁垒　的平均水平；其次，计算各指标平均值的年增长　率，以此反映各年主要进入壁垒的纵向变化趋　势；最后，以各指标的标准差除以平均值，得到标　准差系数，以此衡量各省市问主要进人壁垒的差　异水平。具体统计结果如表１所示。　根据表１总结出：第一，在资产和投资规模　壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业总资　产、总投资额的平均值逐年增长，２０１０年增幅均　达到最大，且各省市间差异逐年缩小，表明房地　产开发市场的资产和投资规模壁垒逐年提高，而　各省市问的规模壁垒差异逐渐减小；第二，在土　地获取壁垒方面，各省市房地产开发市场中企业　土地购置面积的平均值７年来呈波动趋势，２０１　１　年达到最大值，其中２００９年减幅最大，２０１０年　增幅最大，且各省市间差异在波动中缩小，表明　房地产开发市场的土地获取壁垒高低波动，２０１１　年该壁垒达到最低，而各省市间的土地获取壁垒　差异在波动中缩小；第三，在资金获取壁垒方面，　各省市房地产开发市场中企业国内贷款额的平　均值逐年增长，２００９年增幅最大，且各省市间差　异总体呈缩小趋势，表明房地产开发市场的资金　获取壁垒逐年降低，而各省市间的资金获取壁垒　差异呈缩小趋势。　三、我国东中西部地区房地产开发市场主要　进入壁垒情况统计　为进一步了解我国房地产开发市场主要进　入壁垒的地区差异，参照国家统计局划分的我国　东中西部地区进行统计分析。东中西部地区各省　５１　房地产开发　ＣＨＩＮＡ　ＲＥ　Ａｌ＿ＥＳＴＡ１＇Ｅ　表１：２００５—２０１　１年我国房地产开发市场进入壁垒总体情况　进入壁垒　统计指标　单位　２００５　２００６　２００７　２００８　２０ｏ９　２０１０　２０ｌ１　规模经济壁垒　平均值　亿元　２３２８．８３　２８５１．５５　３５８３．１７　４６７２．ｏ５　５４８９．８１　７２４０．８８　９１７２．８９　（总资产）　年增长率　％　标准差系数　％　平均值　１６．８４　２２．４５　２５．６６　３０＿３９　ｌ１６．２９　１７．５０　３１．９０　２６．６８　１３４．９２　１３２－２８　１２５．０５　ｌ１２．Ｏ６　１ｏ７．３８　９７．８２　亿元　５１３．２０　６２６．５５　８１５．７７　１００６．５５　１１６９．０９　１５５６．７５　１９９３．４５　２０．投资规模壁垒　年增长率　％　９１　２２．０９　３０－２０　２３．３９　１６．１５　３３．１６　２８．０５　（总投资额）　标准差系数　％　平均值　土地获取壁垒　万平　方米　－３．８５　－４＿３９　１０．０４　－２－２２　一ｌ８．９２　２５．２１　１０．９５　９４．８４　１２３３．８８．４０　８５．２２　８２．１ｌ　７６．１ｌ　７４．０２　７３．２３　９９　１１７９．７９　１２９８．２５　１２６９．４７　１０２９．３４　１２８８．８１　１４２９．９２　（土地购置面积）　年增长率　％　资产规　标准差系数　％　７４．４８　７３．４９　７４．１４　．６９Ｉ２２　２４５．３４　８．４１　６９．８７　３６６．６０　４９．４２　６７．９１　４０５．２８　１０．５５　６８．９５　４２１．１９　３．９２　模壁垒　平均值　亿元　１２６－３９　１７２２４．８１　２２６．３１　３０．９６　资金获取壁垒　年增长率　％　（国内贷款额）　标准差系数　％　０５　３６．７２　１３３．２３　１２５．１７　ｌ１９－３０　１ｌ５．３３　１２９．９２　１０３．９２　１００－３０　注：数据来源于《中国房地产统计年鉴（２００６—２０１２）））。　表２：２Ｏ０５—２０１　１年我国东中西部地区房地产开发市场进入壁垒均值　进入壁垒　单位　地区　２ｏ０５　２００６　２０Ｏ７　２００８　２Ｏ０９　２０１０　２０１１　东部　４７０１．６４　５７４９．７６　７１０６．４６　９０４４．９４　１０５２５．１９　１３７５２．４１　１６８７０．５９　资产规模壁垒　亿元　中部　８９９．６５　１１６４．１８　１５３２．９２　２１４１．７６　２６２１．４５　３６１８．５９　４９８０．０９　（总资产）　规模经　ｒ西部　７６７．７１　东部　９０２８７　．８９２－３２　ｌ０６４．８４　４２７．９２　１２００．４４　１７０１．８５　２０２８＿８９　２６８７．１０　３７０９．１６　１３４８．９７　５８６．１３　济壁垒　１６１７．９０　１８２６－３６　２４３３＿８２　３Ｏ９２．４２　７９０．８４　９７２．９４　１２９２．９３　１６５７．７５　投资规模壁垒　亿元　中部　３１７．４９　（总投资额）　西部　２２１．７３　２７９．３６　３８２．６０　４６７．Ｏ８　５５６．９Ｏ　７４１．７１　９７６．８２　东部　１８７９．５９　１６８２．１７　１５７０．５１　１７７３．４　１７１３．０７Ｏ　１３０５－３Ｏ　１６６２．５０　土地获取壁垒　万平　中部　ｌｌ８９．２ｌ　１２８２．７５　１ｌ３６．９１　１３ｌ３．２３　１３９９．５ｌ　１１７７．４９　ｌ５０１．４９　（土地购置面积）　方米　壁　垒　西部　６５２－３０　７４９．５３　７１５．０３　６１９．３４　５６４．８４　６４８．９７　７７３．９６　东部　２５８８８　．３４７．５８　６６．７３　４４７．９６　８３．６２　４７６．９１　１０４．６８　７ｌ１．８６　１７１．４０　７５８．５９　１８８Ｉ３３　７７０．８７　２０５．４６　资金获取壁垒　亿元　中部　４６７４　．（国内贷款额）　西部　３９．０９　５８．５５　８８．７６　９４．０７　１２７．９５　１７６．５７　１９５．７３　注：数据来源于《中国房地产统计年鉴（２００６—２ｏ１２）｝。　５２　房地产开发　ＣＨＩＮＡ　ＲＥＡＬ　ＥｓＴＡＴＥ　图１：２００５—２０１　１年我国东中西部地区房地产资产规模壁垒均值　图２：２００５—２０１　１年我国东中西部地区房地产投资规模壁垒均值　图３：２００５—２０１　１年我国东中西部地区房地产土地获取壁垒均值　房地产开发　图４：２００５—２０１　１年我国东中西部地区房地产资金获取壁垒均值　市２００５—２０１　１年主要进入壁垒的均值统计结果　如表２所示。　部地区房地产土地获取壁垒高低波动较大，东部　地区土地获取壁垒最低，７年来有所提高；中部　地区土地获取壁垒较高，７年来有所降低；而西　部地区土地获取壁垒最高，７年来有所降低。　根据图４，７年来我国东中西部地区房地产　为更直观表示７年来东中西部地区各类进　入壁垒的平均水平变化，将表２数据分别反映于　图１—４中。　根据图１，７年来我国东中西部地区房地产　开发市场中企业总资产的平均值逐年增长，东部　地区总资产最高，中部地区次之，西部地区最低，　开发市场中企业国内贷款额的平均值逐年增长，　东部地区获取的国内贷款额最高，中部和西部地　区获取的国内贷款额较低且水平相近，东部与中　西部地区间差异呈扩大趋势。这表明我国东中西　且三地区间差异逐年扩大。这表明我国东中西部　地区房地产资产规模壁垒逐年提高，东部地区最　高而西部地区最低，且三地区间的资产规模壁垒　差异逐年扩大。　部地区房地产资金获取壁垒逐年降低，东部地区　最低，中西部地区较高且水平相近，同时东部与　中西部地区的资金获取壁垒差异逐年扩大。　四、结论　根据图２，７年来我国东中西部地区房地产　开发市场中企业总投资额的平均值逐年增长，东　部地区总投资额最高，中部地区次之，西部地区　最低，且三地区间差异呈扩大趋势。这表明我国　东中西部地区房地产投资规模壁垒逐年提高，东　部地区最高而西部地区最低，且三地区问的投资　规模壁垒差异呈扩大趋势。　对２００５—２０１　１年我国各省市房地产开发市　场主要的进入壁垒统计分析发现，房地产开发市　场中反映规模经济壁垒的资产和投资规模壁垒　逐年提高，且各省市问差异逐渐缩小；反映　壁垒的土地和资金获取壁垒有所降低，且各省市　间差异呈缩小趋势。而在地区差异方面，东部地　区市场中资产和投资规模壁垒最高，西部地区市　各类进入壁垒的差异在不断扩大。　李求军／责任编辑　根据图３，７年来我国东中西部地区房地产　大，其中东部地区土地购置面积最大，７年来总　开发市场中企业土地购置面积的平均值波动较　场中土地和资金获取壁垒最高，且东中西部地区　体呈减小趋势；中部地区土地购置面积次之，７　年来总体呈增加趋势；西部地区土地购置面积最　小，７年来总体呈增加趋势。这表明我国东中西