房地产经纪行业的发展历程与展望
海大 美味的李子
摘 要：房地产经纪活动萌芽于西汉，繁荣于盛唐，复苏于八十年代，历史的变
迁映射出房地产经纪行业的优势与问题，相比古代、近代、当今的房地
产经纪行业更透明通彻，规范化，但也暴露出诸多问题，首要的任务便是透过问题寻求出解决办法，驻足前瞻，回望历史，房地产经纪行业需要不断的借鉴失败，总结经验方能扬帆起航，迈向繁荣。
关键词：房地产经纪 古代 近代 行业人员 行业监管 管理办法 规范化
公元九二六年腊月，唐明宗下令：如是产业，须凭牙保，如有违者，关联人押行科断。鹅毛大雪，漫漫苍苍，一条通往西方的大路上熙熙攘攘，人流如鲫。一队牵着驴马的商人正聚集在一店面门口，牌匾上书“庄宅牙行”。
“陈掌柜，此屋宁有减否？”
“小店地处康康大道，直通西域，何容二价！”
这一幕发生在盛世唐朝，丝绸之路连通了亚欧，从事贸易的人数量增多。如果长期需要滞留某地，住旅馆是件很不划算的事，于是就有了租房买房的需求市场。中国房地产经济活动自此开始了繁荣的年代。乃至宋朝法律汇编《宋刑统》“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”，直到明清时期，遍布山西、天津、河北一带的宅行、房牙子。这就是浩浩中华房地产经纪的起源发展历史。
时至近代，鸦片战争时期，兵荒马乱。建国之前，国内房地产经纪几乎归于大资产阶级家族所管辖。而初期，在国策影响的计划经济的大环境下，我国对经纪人员采取的是、取缔的。1980年以后，虽然经纪活动事实上已经开始复苏并逐渐发展，但经纪人的居间活动仍然只能在\"地下\"秘密进行。1992年这个1月19日，这是个重要的转折点，同志南巡讲话，设立特区，中国经济改革，房地产业开始迅速发展，国家开始认识到经纪人的重要性，对经纪人予以“支持、管理、引导”的方针，引领各种经纪活动一步步走上正轨。房地产经纪行业一步一个脚印踏过2003年的大萧条、2007年之后的火爆、2008年的次贷危机。直至2010年，全中国取得经纪行业资格证的人员，据统计共有3.5万人，大起大落，大风大浪，雨后春笋般的开起，又如浪潮般的退去，唯有如此，中国的房地产经纪行业才能变得更加成熟与睿智。
回望历史，思忖今日。如今的房地产经纪行业是这样定义的：房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。
相对古代，如今的房地产经纪行业从人治走向法治，已经由一种经纪活动演变成一种必要的经纪行业，不仅产生了房地产经纪机构，拥有专业知识的房地产经纪人员，还有三部法律《城市房地产管理
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法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，涵盖了整个房地产事务。
相对近代，当今的房地产行业在社会主义的大背景下是公开、公平、公正的，信息是共享的，交易价格不再掌握于少数人手中，交易的过程透明通彻。房地产经纪企业也向着更好的方向发展，诸如服务更加诚信化，企业更加规范化、规模化、专业化，现今的信息也是使用网络，更加共享化，不仅如此，有些房地产经纪企业开创了自己的的品牌，诸如北京我爱我家房地产经纪等，随着时间段推移，、专业协会、经纪企业、消费者之间的相互关系也更加明晰化，
以古、近代为镜，法治与公开、公正的重要性，显而易见！近年来，房地产经纪行业迅猛发展的背后，一些大大小小的问题是显而易见的。主要是有以下几方面的问题：
一、楼盘信息不准确、不真实，屡有诈骗发生。
在这个科技时代，信息共享是必要的发展趋势，但是很多企业个人为了谋求更多的利益，散布虚假信息，谎报房屋真实市场价格等事件屡屡发生。为此，一方面，需要加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用，通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式，提供快速便捷的举报、投诉渠道，及时发现违法违规行为线索。另一方面，对群众的举报和投诉，要认真接收、快速处理、及时反馈，规范房地产经纪行为，推动房地产经纪服务诚信体系的建设，促进房地产经纪行业健康发展。
二、不正当竞争突出、专业人员综合素质较低。
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出现这种问题的原因有很多，很重要的就是经纪人员的社会认同性感低，未得到足够的职业总重，压力大，收入不稳定，心态不稳定，企业精神与个人精神不统一。需要构建“行政监管与行业自律”的框架，并对房地产经纪从业人员开展素质培训，从业规范等培训，还要有检查举报制度，对上岗的从业人员做一定的考察，自然从业人员就会减少怠慢心理，减少不正当竞争等情况。
三、经纪机构非法经营，交易过程存在不规范，屡有法律纠纷。 房地产经纪机构应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。但部分房地产经纪机构存在超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为，针对这种现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业，使其规范化。
四、相关法律、法规不够完善。
我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中，其完整的体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定，除对房地产经纪机构的设置进行规范外，并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围，尤其是对房地产经纪从业人员准入和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。这就需要有关部门加大力度，出台相关法律法规，
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才能使这一行业更好的发展。
然而，综上而论，房地产经纪行业仍是一个充满阳光，面临着良好的发展契机，拥有美好未来的行业。首先在未来较长的一段时间内，中国经济仍处于快速持续增长、腾飞的时期，GDP的快速增长需要房地产行业发挥顶梁柱的作用，而与之密切相关的房地产经纪行业从中受益可想而知。第二，中国人口基数极大，14亿人口导致的人均占有土地远远低于世界水平，乃至东南沿海地区出现寸土寸金的现象，这都成为支撑房地产经纪行业的根本动力。第三，房地产经纪行业是一个低投入高报酬行业，行业的本质性决定了其高平台，快发展的特性。
不仅如此，根据资料显示，在经济发达的国家和地区房地产交易中，90%以上都要通过经纪服务来促成，而我国目前大部分城市的二手房交易里，只有50%是通过经纪服务促成的。少数市场程度发育程度比较高的城市，也只达到70%，极少能达到80%。因此，房地产交易中经纪服务的比重还有很大提升的空间。而且，我国房地产市场仍然处于快速增长期，这也为经纪行业的发展提供了广阔空间。
因此，房地产经纪行业现今是在机遇与挑战中并存，能否更好的转型，更加规范化，专业化，需要社会公众给予更多的认识，房地产经纪行业处于起步阶段，前景一定非常广阔，我们应该对这一行业充满足够的尊重与信心。驻足前瞻，回望历史，房地产经纪行业需要不断的借鉴失败，总结经验方能扬帆起航，迈向繁荣。期待着中国房地产经纪行业更好、更稳步的发展！
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以上便是学生对房地产经纪行业的历史发展与展望，当今现状问题即解决办法做出的些许见解。
参考文献： 1、《中国房地产业》，作者：凤鸣，2010年第11期 2、《中国房地产》，作者：吴昌宁，2012年第15期 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》，中国法制出版社， 2009年09月6