要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。
1．房地产开发经营成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。
2．房地产综合品质
房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。
在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。
3. 房地产供需状况
在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售
面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图1-1、1-2、表1-1。
表1-1 1995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米
时间 商品房竣工面积 商品房 销售面积 竣工销售比 商品住宅竣工面积 商品住宅销售面积 竣工销售比 1995 700.39 567.66 1.23：1 529.77 536.31 0.99：1 1996 1207.86 573.5 2.11：1 992.3 528.5 1.88：1 1997 686.45 1176.14 617.02 1998 1999 2000 2001 14.96 1565.34 1468.62 13.62 1791.85 1141.91 1328.67 1557.87 1796.65 1242 1229.23 1388.01 1524.21 2.13：1 1.37：1 1.11：1 1.06：1 1.00：1 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 1.91：1 1.81：1 0.99：1 0.96：1 0.91：1 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系，因为当年供应量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。这几年上海商品房供需（严格来说是销售）状况见表1-2、图1-3、1-4。
表2 1995~2001年上海房地产供销状况 单位：万平方
米 时间 商品房供应面积 商品房销售面积 供销比 商品住宅供应面积 商品住宅销售面积 供销比 1995 875.72 567.66 1.54：1 687.37 536.31 1.28：1 1996 1540.33 573.5 2.69：1 1187.79 528.5 2.25：1 1997 2094.86 686.45 3.05：1 1683.4 617.02 2.73：1 1998 2534.15 1141.91 2.22：1 1971.21 1056.77 1.87：1 1999 2706.95 1328.67 2.04：1 2130.62 1243.33 1.71：1 2000 2940.76 1557.87 1.：1 2310.38 1445.87 1.60：1 2001 3042.15 1796.05 1.69：1 2367.58 1681.47 1.41：1 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
图1-3 1995~2001年上海商品房供应销售走势图
图1-4 1995~2001年上海商品住宅供应、销售走势图
从这几年房地产供需关系来看，1995~1997年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。1996~2000年，社会大众直觉感到商
品房价格在下跌。而自2001年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。 4．小结
房地产价格的涨跌，主要是由房地产开发经营成本、房地产综合品质和
市场供求关系所决定的。的只是通过调节房地产开发经营成本中某些费用、市场供需关系起作用的。而各种面和非面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响，其作用是刺激或抑制房地产市场的需求。市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用。从1996年起，上海房地产市场供应远大于需求，采取了一系列措施来刺激需求。2001年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，刺激需求的措施逐渐减弱。
贰、近几年上海房价上升的状况
一、与房价相关的三个指标
在全面分析房价之前，有必要搞清楚目前上海较有影响的，和房价相关的三个指标的含义，即中房上海指数、上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和
各年的平均成交价。
1. 中房上海指数
房价指数目前较有代表性的是CREIS中房上海指数。这是将原本非均质的房地产，简单的、粗线条地还原成均质的房地产，从而根据基期的房价（设定为常数，如1000），计算不同时期的房地产价格指数。这种房价指数是抽象的。但是，它能创造一个可以进行同类比较的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌。由于目前还不可能将原本非均质的房地产（地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质）完全还原成均质的房地产，所以CREIS中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌，但它能基本反映房价的走势。因此，它成为多年来研究者采用的数据。近几年CREIS中房上海指数见表2-1、图2-1。
表2-1 中房上海指数历期走势（基期为1994年4季度）
时间 综合指数 住宅指数 1994年4季度 1000 1000 1995-11 1996-11 199711 1998-11 1999-11 2000-11 2001-11 2002-11 922 829 3 850 825 754 730 669 692 1 711 663 774 729 841 794 资料来源：历期〈上海房地产市场报告〉
2. 上海房地产交易中心预售价格指数
上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有3年时间。上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数（如1000），将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比较，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、全市的价格指数。该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况。上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数，是以商品期房售价为对象的价格指数。目前该指数只涵盖上海大部分行政区，还未涵盖全市所有区、县。已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数。根据住宅形态，分高层住宅、多层住宅指数。近几年上海住宅预售价格指数见表2-2、图2-2。
表2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势（基期为1999年12月）
时间 综合指数 多层指数 高层指数 1999-12 1000 1000 1000 2000-3 1014.20 1007.13 1020.49 2000-6 1022.00 1008.77 1033.61 2000-9 1024.16 1016.90 1031.49 2000-12 1045.11 1023.03 1066.10 2001-3 1050.37 1028.33 1071.16 2001-6 1072.56 1053.11 1091.45 2001-9 1084.71 1066.23 1102.79 2001-12 1127.31 1103.83 1148.14 2002-3 1147.15 1126.96 1166.97 2002-9 1221.77 1202.61 1240.70 资料来源：历期《上海房地产市场分析》（上海市房地产交易中心内部资料）
图2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图
3．平均成交价
平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市1995年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表2-3、图2-3。
表2-3 上海市历年商品房平均成交价 单位：元/平方米
时间 商品房平均价 商品住宅平均价 1995 2572 2477 1996 3199 2968 1997 3198 21 1998 3493 3026 1999 3422 3102 2000 3565 3327 2001 3866 3658 图2-3 上海市历年商品房平均成交价
4. 小结
由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的。如从1995~1999年，中房上海指数呈下跌趋势，1999年11月中房上海综合指数和住宅指数分别比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了33%和25.2%，走势截然相反。这主要是因为中房上海指数反映的是基本相同品质房地产的价格走势。而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况。所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境（如绿化、交通等等）在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升。
二、近几年上海房地产价格上升的状况
2000年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表6
表2-4 2000~2002年上半年上海房地产价格涨幅及比较 时间 中房上海综合指数 中房上海住宅指数 上海预售价格指数 2000年比上年同期增长 3.04% 3.59% 4.51% 2001比上年同期增长 9.13% 10.09% 7.87% 2002比上年同期增长 11.07% 12.27% 7.86% 上海商品房平均房价 上海商品住宅平均房价 4.18% 7.25% 8.44% 9.95% 注：2000年和2001年均为12月指数，平均成交价按年比较，2002年上半年和2001年上半年进行比较。
由此可见，2000年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大。
叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现
一、近几年上海房地产价格上升的原因
在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析，本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的。
2000年以来，上海房地产开发成本中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素。以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的影响。
（1）住宅品质的提高对近两年房价的影响
众所周知，这两年上海房地产（主要是住宅，下同）的小区环境、周边环境、房型、建筑外观等等比前几年有了较大的改善。但是综合品质不仅包括上述这些因素，还包括地段、建筑形态等等。
2000年和2001年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表3-1、图3-1。
表3-1 1999~2001年上海各地区商品住宅销售状况 时间 全市商品住宅销售面积 内环线内销售面积 内环线内占全市比例 内外环线间销售面积 内外环线间占全市比例 外环线外销售面积 外环线外占全市面积 1999 1243.33 291.91 23.48% 580.78 46.71% 370. 29.81% 2000 1445.88 361.91 25.03% 772.49 53.43% 311.48 21.54% 2001 1681.47 448.99 26.70% 800.18 47.59% 432.3 25.71% 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
上面图表中，2000年和2001年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。而2001年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这似乎和2001年平均价格上升相矛盾。其实决定价格（包括平均价格）的因素很多。除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的。建筑形态也
是综合品质的重要内容（详见表3-2）。
表3-2 1999~2001年上海各种建筑形态商品住宅销售状况 单位：万㎡ 时间 全市住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 占比例 多层住宅销售面积 占比例 小高层住宅销售面积 占比例 高层住宅销售面积 占比例 内环线内住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 占比例 多层住宅销售面积 占比例 小高层住宅销售面积 占比例 高层住宅销售面积 占比例 内外环线间住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 占比例 多层住宅销售面积 占比例 小高层住宅销售面积 占比例 高层住宅销售面积 占比例 外环线外住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 占比例 多层住宅销售面积 占比例 小高层住宅销售面积 占比例 高层住宅销售面积 占比例 1999年 1243.33 39.45 3.17% 842.06 67.73% 121.58 9.78% 240.24 19.32% 291.91 17.96 6.15% 56.77 19.45% 52.76 18.07% 1.42 56.33% 580.78 9.88 1.70% 444.33 76.51% 59.65 10.27% 66.92 11.52% 370. 11.61 3.13% 340.95 91.99% 9.18 2.48% 8.9 2.40% 2000年 1445.88 53.45 3.70% 853.61 59.04% 238.42 16.49% 300.4 20.78% 361.91 7.5 2.07% 66.31 18.32% 91.87 25.38% 196.43 54.28% 772.49 29.83 3.86% 538.87 69.76% 111.82 14.48% 91.97 11.91% 311.48 16.12 5.18% 248.44 79.76% 34.73 11.15% 12.19 3.91% 2001年 1681.47 87.63 5.21% 901.91 53.% 296. 17.% 395.3 23.51% 448.99 5.68 1.27% 54.25 12.08% 111.11 24.75% 277.96 61.91% 800.18 31.87 3.98% 496.5 62.05% 161.54 20.19% 110.28 13.78% 432..3 50.08 11.58% 351.16 81.23% 23.99 5.55% 7.06 1.63% 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
从上表中，我们可以看出，2000年和2001年的上海别墅、高档公寓、高层
住宅销售面积的比例在逐年上升，但2001年明显比2000年上升得快。而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降。从各地区来看，2001年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比2000年上升7.63个百分点，多层住宅下降6.2个百分点。2001年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比2000年下降7.7个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高。2001年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比2000年增加6.4个百分点，多层住宅仅增加1.5个百分点。因此，从各种不同建筑类型的住宅销售来看，品质较好（价值较高）的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小。
此外，综合品质中环境（大环境和小区环境）、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势。如中心区旧房拆除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高。
综合品质的提高，是上海近两年房地产（住宅）价格上升的主要原因之一。
（2）供需差距逐渐缩小
在本文第一章节中，我司介绍了上海近几年商品房（包括商品住宅）的竣工、销售状况和供应、销售状况。从当年竣工和当年销售关系来看，当年供应量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小。
从近两年商品住宅供销比值来看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。2000年比1999年缩小0.11，2001年又比2000年缩小0.19。这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因。
上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在。由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡，因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样。近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3。
横表
从上表中可以看出，中心城区（黄浦、静安、卢湾三区）供需逐趋接近，边远郊区、县供需差距仍较大。
需要说明的是，这几年虽然土地价格的上升提高了房地产开发的成本，但这几年上海房价上升主要是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同影响。同时，消费者的偏好也影响了部分房地产价格的上升。近两年多来，上海不同地区、不同建筑形态的房地产住宅价格变动情况见表3-4。
表3-4 1999~2001年上海商品住宅平均销售单价 单位：元/平方米
全市商品住宅 内环线内商品住宅 内、外环线间住宅 内环线外住宅 全市别墅、高档公寓 内环线内别墅、高档公寓 内、外环线间别墅、高档公寓 外环线外别墅、高档公寓 全市多层住宅 内环线内多层住宅 内、外环线间多层住宅 内环线外多层住宅 全市小高层住宅 内环线内小高层住宅 内、外环线间小高层住宅 外环线外小高层住宅 全市高层住宅 内环线内高层住宅 内、外环线间高层住宅 外环线外高层住宅
1999 3102 4917 2930 1942 5719 7378 5142 3652 2420 3706 2705 1835 4372 5252 3816 2930 4418 4959 3307 2775 2000 3326 4930 3062 2120 6019 8520 6980 3368 2536 3874 2697 1829 4093 5047 3532 3375 4470 5095 3358 2806 2001 3685 5324 33 2474 6125 8363 7979 4690 2600 3735 2842 2084 4317 5378 3722 3406 5032 5550 3855 3031 资料来源：根据历年《上海投资建设统计年鉴》整理
从上表中可以看出，2001年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区。内环线内地区上涨绝对值最大。 （3）小节
近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐渐缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势。但上海是一个特大型城市，各区供需差距不完全平衡；建筑形态的商品也不完全平衡。因此，各地区、各形态的商品住宅价格上升幅度也不完全一样。
二、房地产价格的构成
目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格。
由于我国实行商品房预售制度，即期房建设达到一定条件后，可以上市供应，
进行预售，许多购房消费者在预售阶段即进行预购。因此商品房销售价格是该商
时间 批准面积 商品房 商品住宅 1448.52 1244.04 1999 已预售登记面积 1075.16 1040 批准登记面积 1.34：1 1.20：1 批准面积 1549.17 1240.23 2000 已预售登记面积 1452.87 1414 批准登记面积 1.07：1 0.88：1 批准面积 1659.15 1508.86 2001 已预售登记面积 1831.83 1792.58 批准登记面积 0.91：1 0.84：1 批准面积 1851 1547 2002.1~9 已预售登记面积 1868 1807 批准登记面积 0.99：1 0.86：1 品房前期（半年或一年前）预售价格的反映。同样，目前的预售价格基本可以反映半年后或一年后的销售价格。
房地产的供应，不仅仅是增量房（目前称商品房）的供应，同时还包括存量房的供应；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求。
由于房地产是特别耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量销售价格是相互影响的。
三、近两年多来房地产预售价格走势
1、上海房地产预售量的走势
商品房的供需关系，从供应角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。由于上年结转可供预售面积牵涉到每个项目的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不能再计入结转预售供应量。这方面的历史统计资料不全，因此结转供应量较难统计，近几年来也未公布过。所以，只能将近两年多来上海市房地产交易中心发布的商品房批准预售和登记预售状况进行整理，供商品房（预售房）供需关系分析参考（详见表3-5、图3-2、3-3）
表3-5 1999~2002年上海预售商品房批准预售和登记预售状况 单位：万平方米 资料来源：根据历年《上海房地产市场分析》整理（上海市房地产交易中心内部资料）
从当年新增预售面积和已预售面积的关系来看，从2001年起，上海预售商品期房的预售量已超过新增供应量；从2000年起，上海预售商品住宅期房的预售量，已超过新增供应量。（1999~2002年上半年），上海商品住宅预售面积已超过新增预售供应面积665万平方米。这可以说明两个问题：一是上海商品住宅供应，绝大部分在预售阶段已被市场消化吸纳；二是到2002年6月末，上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几。
但是上海是一个特大型城市，商品住宅的类型又较多（如别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等等），各区域、各种类型的商品住宅的期房市场供需关系也有较大差异（详见表3-6 ~ 3-9）。
表3-7 2000~2002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品房预售面积 单位：万㎡ 黄浦 卢湾 静安 长宁 徐汇 普陀 虹口 闸北 杨浦 闵行 宝山 浦东 合计 全年合计 10.77 6.22 8.62 15.96 18.97 27.56 17.20 13.70 16.13 25.80 24.70 44.28 229.91 2000 8.28 6.18 7.59 25.8 22.99 31.70 23.10 19.82 24.32 30.50 34.10 62.32 296.7 13.05 5.17 7.07 29.52 27.08 27.16 21.63 13.90 30.56 81.15 33.09 54.70 11.79 6.02 8.06 29.93 33.16 38.33 27.21 15.39 25.67 61.05 19.73 82.12 11.18 4.01 9.70 31.05 39.75 27.47 20.17 16.42 14.38 40.91 27. 54.95 2001 15.86 6.43 6.98 35.38 25.82 38.24 22.92 15.69 28.61 56.53 30.33 86.55 17.13 20.77 7. 38.40 22.28 43.22 20.96 14. 41.90 61.22 32.29 86.55 14.26 15.17 9.22 41.33 33.13 45.77 23.53 18.38 30.97 66.26 36.71 116.44 2002 16.42 13.72 8.91 29.23 38.37 40.87 31.06 25.13 29. 68.30 33.06 95.22 19.92 14.97 6.25 32.74 34.75 71.90 .80 35.87 39.34 86.68 51.70 153.80 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 344.08 358.46 297.88 369.34 407.25 451.17 429.93 612.72 263.87 348.16 417.04 423.81 352.12 420.98 514.63 544.11 516.57 713.57
表3-8 2000~2002年上海各类地区商品住宅预售登记面积 单位：万㎡
内环线内地区 中心城区 非中心城区 内外环线间地区 外环线外地区 面积合计 90.39 41.27 49.12 57. 14.15 2000 106.94 135.41 44.82 62.12 23.25 60.73 74.68 66.47 26.12 228 135.1 62.23 72.87 74.76 27.92 2001 4季度 243.11 130.44 112.67 114.52 41.96 138.17 166.04 207.57 .48 73.69 59.91 24.2 82.74 83.3 75.51 28.83 115.41 92.16 94.34 36.72 2002 1季度 1.32 99.41 .91 109.6 29.63 328.55 2季度 330.82 169.93 160. 173.10 45.18 549.10 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 162.43 194.19 237.78 222.28 270.38 338.63 339.59*
表3-9 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售面积 单位：万㎡ 别墅 多层 小高层 高层 混合 合计 3.17 76.84 14.69 45.31 22.8 2000 6.37 87.25 18.32 59.54 23.06 6.28 96.3 20.52 88.08 16.83 6.66 24.19 79.6 20.94 4.2 25.44 77.56 13.55 2001 5.12 37.81 95.36 14.93 4.67 12.93 53.93 11.41 71.57 11.95 2002 11.29 76.28 7.95 17.43 136.74 10.65 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 106.39 101.42 117.14 150.42 177.02 132.95 214.82 116.66 127.63 100.91 169.46 162.81 194.54 228.01 237.78 222.29 270.36 338.61 399.58 329.38 549.10 资料来源：以上根据历年《上海房地产市场分析》整理
2、上海房地产预售价格的走势
由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共12个区，2002年9月比1999年12月平均住宅预售价格指数上涨22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨20%以上。从不同地区来看，2002年二季度和2000年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨25.82%，其中中心城区上涨27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨35.48%，外环线外地区住宅平均上涨12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002年2季度和2000年1季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨36.42%和28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和17.%。
预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。2002年2季度和2000年1季度相比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了5个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了20个百分点，多层下降了8个百分点（详见表3-10 ~ 3-17）。
横表
横表
横表
表3-13 2000~2002年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米
黄浦 卢湾 徐汇 长宁 静安 普陀 闸北 虹口 杨浦 闵行 宝山 浦东 合计平均单价 4618 5131 5592 4625 4936 3673 4136 3748 3548 3398 27 3458 3739 2000 4652 4815 5511 4867 4753 3655 4029 3749 3602 3575 2859 32 3763 4758 4945 5560 5181 5405 3578 4234 3813 3862 3130 2837 3382 3848 4580 4978 5328 5332 5582 3918 3887 3604 3879 3165 2881 3629 3943 4807 5046 58 5393 5141 4046 4296 3772 3829 3170 2832 3746 4050 2001 4773 5380 5657 5542 5242 4178 4331 3812 4015 3416 2967 4069 4173 5009 5527 6272 5993 5542 4240 4582 40 4052 3320 3043 4012 4212 5719 5814 6544 5984 6020 4206 4924 4315 4261 3747 3031 4718 4625 2002 5955 6003 6798 6756 6122 4593 4780 4387 4215 32 2999 4659 4786 7616 6150 6601 6874 39 47 4800 4471 4163 3993 3139 4692 4805 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 表3-14 2000~2002年上海各类地区商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米
（不包括松江、嘉定、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明等区县） 内环线内地区 非中心城区 内外环线间地区 外环线外地区 4217 3661 3078 3186 2000 4171 4988 3581 3334 3079 4370 5188 3705 3262 2788 4424 5146 3807 3445 2950 4449 49 3999 3542 3025 2001 4616 5139 4097 3585 3162 4684 5252 3972 3638 3023 51 6101 4133 38 3363 2002 5407 6223 4505 4095 3377 5306 6217 4344 4170 3570 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 中心城区（黄、卢、静） 4878
表3-15 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售平均单价 单位：元/平方米
别墅 多层 小高层 高层 混合 平均单价 4601 3101 4109 4627 3783 3739 2000 3476 3179 4135 4540 3758 3763 3684 3039 4113 46 6967 3848 4215 3148 4140 4887 4085 3943 4158 3391 4144 4847 4203 4050 2001 4188 3426 4453 4940 4419 4173 4711 3413 4401 5073 4784 4212 6132 3536 4758 58 5006 4625 2002 6870 3727 4734 5980 5023 4786 6278 3783 4834 5937 4621 4805 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度
表3-16 2000~2002年上海各类地区商品住宅预售登记所占比例
内环线内地区 中心城区 非中心城区 内外环线间地区 外环线外地区 上述地区预售登记面积合计（万㎡） 55.52 25.35 30.17 35.55 8.93 162.8 2000 55.05 23.07 31.98 32.95 11.97 194.5 59.39 26. 32.75 29.15 11.46 228.0 56.82 26.17 30.65 31.44 11.74 237.8 62.16 29.01 33.15 26.95 10. 222.3 2001 61.41 30.60 30.81 27.93 10.66 270.4 61.30 34.08 27.22 27.86 10.84 338.6 60.84 32. 28.20 28.66 10.50 399.6 2002 57.63 30.26 27.37 33.36 9.02 60.25 30.95 29.30 31.52 8.23 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 329.4 549.10 表3-17 2000~2002年上海各种类型商品住宅预售平均单价 别墅 多层 小高层 高层 混合 上述地区预售登记面积合计（万㎡） 1.95 47.20 9.02 27.83 14.00 162.8 2000 3.27 44.85 9.42 30.61 11.85 194.5 2.75 42.24 9.00 38.63 7.38 228.0 2.80 44.74 10.17 33.47 8.81 237.8 1.94 45.63 11.44 34. 6.10 222.3 2001 1. 43.33 13.99 35.27 5.52 270.4 1.38 44.42 15.93 34.45 3.82 338.6 2.86 44.30 17.91 31.94 2.99 399.6 2002 3.43 40.36 23.16 30. 2.41 3.17 39.12 24.90 30.86 1.94 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 329.4 549.10 资料来源：根据历年《上海房地产市场分析》整理
四、小结
近几年，随着房地产开发成本的提高，新建商品房综合品质的提升，房地产需求的放大，上海房地产价格一路上仰。虽然在我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房销售价格。但开发成本的提高和综合品质的提升通常只会对新建商品房有影响，而且由于近几年房地产供需关系的变化，上海的商品住宅供应基本在预售阶段已被市场消化吸纳，到2002年末上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几，因此近两年多来上海房地产预售价格的走势基本代表了上海房地产的整体价格走势。
肆、未来几年上海房地产价格走势预测
一、 上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动
——2002年上半年上海商品房重要交易数据解读
1． 数据简述
2002年上半年，上海商品房预售登记面积为1230.14万平方米，同比2001年上半年上升了49.9%（其中住宅面积1192.01万平方米），再创天量；批准预售面积1138.68万平方米，同比去年上升了129.3%（其中住宅面积986.76万平方米），值得指出的是，由于去年同期受预售标准提高的影响，批准预售面积数据大幅回落，因此上述升幅可比性不大。2002年上半年，上海商品房供求比为1：1.08，依旧处于求略大于供的格局中。
2002年上半年，上海购房者结构出现很大变化：外地和境外人士的购房比
例有大幅增加，交易面积分别达到246.81万平方米和69.71万平方米，同比2001年上半年，上涨幅度分别达到114.1%和622.2%；占据的市场份额也分别上升了6个和4个百分点；而本市居民的交易量虽然达到913.85万平方米，同比增幅为31.2%，但占市场的比例为74.3%，下降了10个百分点。（见图4-1、4-2）
更另人瞩目的是：单价7000元以上的高价房中，外地、境外人士的购买比例开始占据优势，分别达到30.9%和22.7%，而本市居民仅占46.4%
2002年上半年，在上海商品房预售总量上升五成的情况下，各单价段成交情况急剧分化，呈“价格越高，购房比例提升越大”的交易态势：3000元以下的低价盘不增反跌。2002年上半年，该单价段的预售量185万平方米，同比2001年上半年减少近1万平方米，降幅5.0%；3000~5000元的中价盘增速不及总量增速。今年上半年，该单价段的预售量达到659万平方米，同比增长了45.1%，但仍略低于上海商品房预售总量的49.9%的增幅；5000~7000元的中高价盘呈高速、成倍增长。今年上半年，该单价段的预售量为271万平方米，同比增长107.7%，交易势头迅猛；7000元以上高价盘的预售量增幅高达172.1%，发展最为迅猛。虽然如此，该单价段的预售总量依旧不大，为116万平方米。
2. 数据解读
以上数据说明什么？彼此又有什么内在联系呢？我司认为，它反映了如下三个事实：一、低价盘渐次消失，高价盘前所未有的风光；二、房型面积两极化倾向正日趋加强；三、本地客户一统天下的格局瓦解了。这三个事实互相影响，使上海商品房交易发生了近年来最大一次结构性变动；而究其核心，则是客户结构的变动。以几何级数增长的外地和境外客户，占全部客户的比例已超四分之一，
虽然还不是全部商品房的消费主力，却已一跃而成高价盘的最大买主。高价盘为何风光？房型面积为何快速两极化？最直接的原因就是：他们，不是上海人，浩浩荡荡地光临上海楼市！
外来客户购房引发的交易结构性变动，促进了上海楼市的繁荣；同时也孕育着新的风险：由于外来客户来沪购房与上海乃至全球经济大势的景气度密切相关，上海楼市对外的依存度提高了。
二、科学预测上海房地产价格走势
分析了2002年上半年上海商品房重要交易数据，我司将结合更多更详细的数据来预测未来几年上海房地产价格的走势。未来几年上海房地产价格的走势仍取决于房地产开发成本、房地产综合品质和房地产市场供需关系。
1. 综合品质和消费偏好的发展趋势
未来几年，上海房地产综合品质的继续提高是必然的。除了270多公里轨道交通的建成；650公里高速、高等级公路，尤其是70多公里的中环线建设；35％的绿地覆盖率；岸绿水清的河道整治等外部环境，新一轮房地产综合品质提高的主要趋势是：新的建筑、配件材料的使用；装修房逐渐取代毛坯房；建筑造型趋向多样化、个性化、风格化、房型和使用功能更趋向合理化和人性化；小区环境不仅适合居住，同时将更适合休闲和邻里沟通等，小区设施不仅在保安方面，同时在对外信息等交流方面更趋完善。
从消费偏好来看，富裕群体将更多选择中心城区的住宅和个性化的住宅。而社会消费的偏好，往往会跟随富裕阶层消费偏好的轨迹运动，因此，未来几年中心城区的住宅和个性化、风格化的住宅价格上升将会越来越明显。中心城区房价在二十世纪九十年代期间，上涨幅度远低于全市内环线外地区房价上涨的幅度，
因此，未来几年价格上涨空间较大。九十年代上海住宅综合品质虽比八十年代有较大幅度提高，但每个小区几乎都是千篇一律的外形。上海是一个容纳海内外文化的海派城市，多样化、个性化、风格化将更易被上海市民所接受。因此，个性化、风格化住宅的出现，其价格将呈阶段性上升的趋势。
2. 房地产供求关系
（1）房地产（商品房）供应趋势。
2001年底，上海商品房空置面积虽比前几年有较大幅度下降，但仍达9.93万平方米，其中商品住宅达614.43万平方米。这些空置面积将结转为2002年的供应量。自2000年起，上海商品房新开工面积远大于历史最高时期1995年的水平。2000年上海商品房新开工面积为1992万平方米（其中商品住宅2161万平方米）。根据商品房平均建设周期，新开工的商品房约需1-2年才能获准上市预售，2-3年才能竣工。因此，2000年新开工的1992万平方米（其中住宅1782万平方米），将在2001年以后陆续上市预售；2001年新开工的2427万平方米商品房(其中住宅2161万平方米)将在2002年内陆续上市预售，2002年1-9月份商品房新开工面积为1760万平方米，基本维持在2001年的开工水平，这些商品房将在2003年起陆续上市预售。因此，从2002年起的未来2-3年内，上海每年新增预售供应量超过2000万平方米，估计达2200-2400万平方米左右。商品住宅新增预售供应量也将超过2000万平方米。如加上历年结转的供应量，那么未来2-3年内，上海每年供应量将达2500-2800万平方米，供应量将相当大（详见表25）
表4-1 近两年上海商品房建设情况 单位：万平方米
时间 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房新开工面积 商品住宅施工面积 商品住宅竣工面积 商品住宅新开工面积 续
2000年 5523 14 1992 42 1388 1782 2001年 5986 1791 2427 4842 1524 2161 2002年1-9月 1194 1759 1161 资料来源：历年《上海投资建设统计年鉴》 商品房批准预售面积 商品住宅批准预售面积 2000年 1549 1245 2001年 1659 1509 2002年1—9月 1851 1547 资料来源：历年《上海市房地产市场分析》（上海市房地产交易中心）
(2)房地产（商品房）需求趋势
这几年，上海房地产市场对商品房的需求，每年均有较大幅度上升。自1998年上海商品房销售面积突破1000万平方米以来，每年以200多万平方米的速度增长，自1999年上海商品期房预售面积突破1000万平方米，2000年和2001年每年均比上年增加370多万平方米。未来几年，上海房地产市场对商品房的需求能否保持前几年的增长幅度，这是我司要重点研究的。推动上海房地产市场对商品房需求的大幅度增长，除上海居民原居住水平较低，和发达国家（地区）居民居住水平差距较大的内在原因外，主要是：上海城镇居民这几年收入（可支配收和借贷收入）大幅度增加；上海城市改造力度加大，动拆迁旧房面积、户数有较大幅度增加；上海城市经济和建设的活力及城市综合管理水平的不断提高，吸引了大量国内外人士来上海工作、生活；由于目前我国个人投资渠道狭窄，大量国内个人资金投资房地产；由于上海房价和国际同等城市相比，房价较低，吸引了大量境外人士投资上海房地产。
未来几来，上述这几个因素会有什么发展和变化呢？详见表4-2、4-3。
表4-2 1998—2001年上海城镇居民收支状况 单位：元
人均实际收入 人均实际支出 其中：消费性支出 非消费性支出 人均收支节余 1998年 8825 7521 6866 655 1304 1999年 109 10471 8248 2223 518 2000年 11803 11324 8868 2456 479 2001年 12982 11977 9336 21 1005 表4-3 2001年上海城镇不同收入家庭户人均收支状况 单位：元 人均可支配收入 人均储蓄借贷收入 人均实际支出 消费性支出 非消费性支出 人均收支节余 总平均 12883 3425 11977 9336 21 4331 最低忙收入户 6103 1097 6555 6126 428 5 低收入户 7744 2097 8335 7731 604 1506 中低收入户 9229 930 8351 77 704 1808 中等收入户 11242 1858 10030 8473 1557 3070 中高收入户 135 1754 11306 10010 1296 4343 高收入户 17110 7117 17452 11997 5455 6775 最高收入户 30887 15188 28667 15482 13185 17408 资料来源：2002《上海统计年鉴》。 注：购房、投资等居于非消费性支出
►上海城乡居民资产（财产）积累和购房潜力
2002年6月底，上海城乡储蓄存款余额为3700亿元（不包括外币）。如上海居民存款约占其全部金融资产的45％左右，即上海城乡居民金融资产约有8200亿元。
上海城乡居民财产中的非金融资产，住房居首位。2001年底，市区居民拥有住房约12000万平方米，按现值平均每平方米4000元计，约值4800亿元，农村居民住房约有1900万平方米，按现值平均每平方米1500元，约值2800亿元，如加上租赁公房的隐性财产，估计不会少于8000亿元。其他财产如除住宅以外的投资、私人汽车、金银首饰、个人收藏等等，目前尚无法统计，估计不会少于3000亿元。此外，除国有经济企业外，其他经济类型的企业中，个人拥有的资产估计也有千亿元的规模。
2002年6月底，上海住房商业银行和公积金贷款余额约1100亿元。也就是说，上海个人住房贷款只占城乡居民储蓄存款的30％，只占居民金融资产的13.50％，不到居民全部财产的5％，可见，上海居民购建房的潜力还很大。
►城市改造和建设的力度进一步加大
“十五”时期上海动拆迁旧房面积和居民户数将比“九五”时期有所增加，旧房拆除动迁居民，不仅包括市区的旧里居民，由于郊区城镇化，将大量增加农村居民旧房的拆除动迁工作。城乡被拆除旧房的居民对新增住房的需求，在未来10年内将空前增加。
►未来几年，上海户籍人口可以控制，但外来人口到上海居住则很难控制 1990年上海第四次人口普查时，常住人口为1334.19万人。2000年上海第五次人口普查时，常住人口达10.77万人，比1990年增加306.58万人，增加23％。如按第四次人口普查口径，估计增加20％左右。未来10年，上海城市地位将比前10年有很大的提高，将进一步吸引国内外人士到上海工作和生产。如常住人口年均增长2％，到2010年，上海常住人口将达2000万人左右，新增常住人口势必增加对上海住房的需求。
对于非居住用房，这几年社会的需求正在逐年增加。随着上海经济的进一步发展，未来10年，上海对新增经营性非居住用房的需求将呈逐年上升的趋势。
由此可见，未来几年上海对新增房的需求将不会减弱。
从近两年上海房地产市场新增商品房的供需情况来看，2001年上海商品房预售登记面积1832万平方米（其中住宅1793平方米），分别是2000年新开工面积的92％和100％。2002年1-9月份，上海商品房预售登记面积1868万平方米（其中住宅1807万平方米），分别是2001年全年新开工面积的76％和84％。由此可见，2000年和2001年商品房新开工面积，大部分被市场消化，其中商品住宅基本被市场完全消化。因此，这两年上海房地产高层供需基本趋于平衡，其中商品住宅需求略大于供给。如未来几年，全市商品房新开工面积控制在2000-2200万平方米，商品住宅新开工面积控制在1800-2000万平方米，那么市场供需将基本保持平衡，不会出现大的波动。
从以上影响未来房地产价格的因素来看，未来几年内，只要整个经济形势不出现大的波动，房地产产业不出现大的偏差，上海新增商品房价格将持续上扬。其中，市中心区因原来房价相对较低，未来开发经营中的土地成本增加，房价将有较大幅度增加。此外，边远区道路交通生态、绿化、景观环境改善较快地区和有较好产业支持的新建城镇的房价也将有较大幅度增加。部分体现个性化、风格化的新型住宅房价涨幅较大；世博会的申办成功，周边房价将有较大幅度上涨。部分区域性的供远大于求的地区，房价将有所回落。
当然，上海住房结构还需调整。从现阶段看，上海在2000年11月人口普查时有39％的居民家庭数户均一间房，老市区有一半家庭户均一间房。这些家庭大部分是中低收入家庭，除一部分根本无力自己改善住房，需供廉租房以外，大部分需要单价在3000元/M2左右或总价在30万元以内的住房。而近两年上海上市供应的新建住房中这一类住房奇缺。如上海城市中环线和外环线之间，适度放开容积率的控制，那么，这些地区完全可能建造单价在3000元/平方米以内的住房。至于高价房是否会过剩，这个结论目前不能简单断言。从现阶段2002
年1月—9月份来看，上海高价位住房（7000元/以上）有近半数是外来人口购买，这未必是一件坏事，因为城市土地是有限的，尤其是中心城区。从住房发展来看，住房标准必然越来越高，当然这种高有一个限度，但是目前上海绝大部分新建住房都未超过这个限度。常说要用发展眼光来看，住房开发建设也应具有这种发展眼光。如果回过头来看80年代及以前造的住房，仅仅过了十几年，大家都有点看不上眼，觉得有碍城市整体形象，那么中心城区现在继续造普通住宅，再过10或20年，人们又将会怎么看呢？
我司认为，房价应由市场来调节，职能应着重考虑建立低收入群体的住房保障。
3. 小结
未来3-5年内，上海房地产供应和需求将呈现同步上升趋势。未来5-8年内，由于供应的巨大惯性，商品房供应量仍保持较大的量，年约2500万平方米以上，而需求量将逐趋减少。由于上海城市地位的不断提高，新建商品房综合品质也将不断提高，即使未来5-8年内供应将较大于需求，房价仍不会明显下滑。尤其是内环线内地区，由于土地的不可再生性，未来5-8年内可供土地将逐渐减少，房价仍将呈上升趋势。
伍、结论：
上海房市基本没泡沫，未来房市将保持量大、价升的状况
近年来特别是2002年上半年，上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动以来，上海房市泡沫说充斥各大媒介。房市泡沫是指需求已趋饱和，还在继续
大量开发；或价格严重背离实际价值。
从上海目前人均居住状况来看：2001年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12.5平方米，约折合17平方米左右的建筑面积。如加上外来常住人口，人均住房面积则更少，仅是发达国家水平的一半；2000年11月上海人口普查时，上海老市区人均住房仅0.57间，全市人均住房仅0.75间，而发达国家（包括日本），在20世纪70年代就基本实现人均一间房的目标。从上海居民购房能力来看。截止2002年6月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的13.5％，仅占居民全部财产的6％左右，上海居民仍具有较强的购房能力。从购房对象来看，早在20世纪90年代后期，个人购买住房，已占全部住房销售量的90％以上；2002年1—9月，本市居民预购住房面积占全部预购面积的75.55％，境外和外省市人士占24.45％；本市居民预购住房套数占全部预购套数的77.52％，境外和外省市人士占22.48%。这与上海常住人口的户籍比例基本吻合。由此可见，上海住房需求远远没有饱和。随着上海经济的发展，上海居民收入的持续增加，上海人口（主要是外来常住人口）的机械增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。估计未来8-10年，上海对新增住房的需求量将保持在1500万平方米以上，其中前3-5年平均年需求量将达2000万平方米。2010年以后，上海住房需求将渐趋饱和。
从上海目前房价来看，上海房价相对来说还较低。如北京早在1999年新建住房的平均价格都已超过4000元/平方米，2000年至2002年9月新建住房的平均价格，一直保持在4500-5000元/平方米之间。而上海2001年新建住房的平均销售价仅3658元/平方米，预售价首次突破4000元/平方米，达4296元/平方米；2002年1-9月平均销售价仍不到4000元/平方米，全部商品房平均销售登记价格仅3862元/平方米，预售价在4674元/平方米。2002年，上海商品住宅的平均销售价格仍低于北京。近两年，上海周边如浙江省的房价也在急剧上升，杭州市房价直逼上海，在购买上海住房的外省市居民中，浙江省居首位。江苏省近来年房价也在持续升温，和上海房价差距在逐渐缩小。上海正在建设成为国际大都市，成为亚太地区经济、金融、贸易、航运中心城市，但其房价仍和国际同类城市的
房价相距甚远，只有东京、中国、中国台北的几分之一。近年来，境外人士大量购买、投资上海住宅，这从另一方面说明了上海房价仍处于较低的水平。随着上海城市地位的不断提高，未来8-10年，上海房价将持续微幅上涨。
当然，上海住房的价格、单套面积、结构等还需要调整。从现阶段看，上海在2000年11月人口普查时，有39％的居民家庭户户均仅一间房；有28.5％的家庭户人均住房建筑面积仅在12平方米以下。这些家庭大部分中是低收入家庭，除一部分根本无力自己改善住房条件，需提供廉租屋以外，大部分需要单价在3000元/平方米以内或总价在30万元以内的住房。而近两年，上海市上市供应的新建住房中，这一类住房较缺。如在上海城市中环线和外环线之间适度提高容积率，开发企业如重视市场这一购买层面，那么上述地区完全可建造单价在3000元/平方米以内，单价在30万元以内的住房。至于高价位房是否会过剩，这个结论目前尚不能简单断言。但是，从上海房市目前情况来看，2002年1-9月份，全市预售价7000元/平方米以上的住房，仅预售173万平方米，占全部预售面积的9.59％，预售套数10924套，仅占全部预售套数的7.56％；在这些预售量中，本市居民仅占45％左右。这两点应引起开发企业的重视。当然，上海土地是有限的，尤其中心城区。常说要用发展有眼光来看，住房开发建设也应具有这种发展的眼光。因此，住宅建设标准应高一些。当然，这种高要有一个限度。一方面要使新建住房在未来10年甚至20年不落伍，因此住房建设标准必须有所超前。另一方面，住房建造标准不能完全和目前居民购买能力及预期收入增长相脱节，否则将形成阶段性的滞销。
从国际发达城市的住房需求来看，当人均住房达到30万平方米使用面积（约45平方米建筑面积）以上时，住房需求将趋弱。在住房需求相对饱和前与住房供应相对平衡时，住房价格上升的幅度应与城市经济发展和居民收入增长的幅度相适应。
美文欣赏
1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。 2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！ 3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。 6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？ 7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。 9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。
12、 原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日
挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。 13、 终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。 14、 世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。 15、 孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。 16、 生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。
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