沈阳华润中心住宅物业前期策划

来源：爱玩科技网

沈阳华润中心住宅物业前期策划报告

二零零七年十一月

广州市泰盈置业顾问有限公司LUCKYHOPE REAL ESTATE CO.,LTD 沈阳华润中心住宅物业前期策划

一.市场研究范畴的设定和核心问题的发掘 ...................................................... 1 二.背景研究 .......................................................................................................... 2 三.市场研究 ........................................................................................................ 10 四.客户分析 ........................................................................................................ 26 五.项目应实现的目标分析 ................................................................................ 31 六.SWOT分析和核心问题的分析 .................................................................... 31 七.定义市场 ........................................................................................................ 32 八.定义主题 ........................................................................................................ 34 九.定义产品 ........................................................................................................ 34 十.价格定位 ........................................................................................................ 36 十一.物业发展建议 ............................................................................................ 37

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一.市场研究范畴的设定和核心问题的发掘

(一) 项目基本情况：

沈阳华润中心是继深圳、杭州华润中心后又一个集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高端公寓和住宅的城市综合功能体。项目是沈阳华润中心的住宅部分，必需承载与其他功能相匹配的居住功能。其发展将在沈阳树立产品素质和价格水平的标竿。

华润中心规划用地面积8.1万㎡，总建筑面积69.9万㎡，其中住宅10.5万㎡。

(二) 市场研究范围的界定：

项目位于沈阳的传统高端区域，周边聚集着目前沈阳最为高端的住宅区、酒店和高端写字楼的区域。项目发展有着雄厚的高端市场氛围的支撑。未来五里河地区将发展成为文体、展示中心区。重点发展文化传媒、会展博览、体育休闲、宾馆服务、现代生活等功能。

周边住宅、写字楼和酒店等设施列表

住宅河畔花园、地王国际花园、盛华苑、五里河城、卧波苑、泰宸湖畔佳园、新世界花园…… 酒店写字楼万豪、喜来登、凯宾斯基…… 北方传媒大厦、五里河大厦、华星国际大厦…… 未来发展的项目列表

高端综合项目地铁世贸广场、华丰文化广场、茂业广场、嘉里中心…… 地铁二号线

无论从项目本体、项目所处的市场区域的条件，项目必须瞄准沈阳的高端以上市场。因此，我司市场研究范围将着力解决的核心问题是：深刻剖析高端以上市场状况，寻求项目的发展市场机会。（本文指高端以上市场为单价在6000元以上的住宅市场）

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二.背景研究

(一) 经济发展层面

沈阳发展基础薄弱，但后发优势明显，近期发展飞速，为房地产发展奠定了较好基础。沈阳整体经济发展处于全国大城市的中游水平。但其发展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。2006年的增长速度位列全国副省级城市第2位。

2006年沈阳与其他副省级城市的GDP对比表

城市 GDP 排名增长率% 排名沈阳 2483 10 16.5 2 大连 2570 9 16.5 3 哈尔滨 2094 12 13.8 10 长春 1741 13 15 7 青岛 3207 4 15.7 4 济南 2185 11 15.7 4 资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报固定资产投资额高位高速增长,为房地产快速增长奠定基础。固定资产投资近五年年均增长超过40％，2006年总额达到1790亿元，位居各大城市前列。城市框架得以飞速扩展，基础设施和产业发展日新月异。这些发展为城市房地产的发展打下基础。

2006年沈阳与其他副省级城市的固定资产投资对比表

城市固投排名固投/GDP%

排名

厦门 662 15 57.0 6

沈阳 1790 2 72.1 2

大连 1469 6 57.1 5

青岛 1172 10 36.6 13

济南 1017 12 46.5 10

南京 1613 4 58.2 4

长春 950 13 54.6 7

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资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强。2006年，人均可支配收入列副省级城市第12位；但其增速达到15.4%(接近GDP增速)，位列第3位。

2006年沈阳与其他副省级城市的人均可支配收入对比表

城市可支配收入排名增长率% 排名长春 11357 13 12.8 10 沈阳 11651 12 15.4 3 大连 13350 9 11.3 13 青岛 15328 8 18.6 1 济南 15340 7 13 7 资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报相比人均收入，人均消费支出增长相对缓慢，人均储蓄额有较快提升。支出/收入比逐年下降，居民的存款余额增速迅速。2006年人均存款余额位列副省级城市第6位，大大高于沈阳的城市GDP排名。

2001－2006年沈阳市人均可支配支出/收入比图

年份支出/收入 2001 0.86 2002 0.86 2003 0.83 2004 0.81 2005 0.78 2006 0.74 小结：近年，沈阳经济在较低的基础上飞速发展，各项指标都利好于房地产市场的发展固定资产投资额大，增长迅猛，城市基础设施和产业均有较大发展，为房地产开发奠定基础。未来的房地产开发将有着良好的市政和产业支撑。虽然人均收入水平不高，但其快速的增长势头使得居民积累了大宗物品的消费能力；而且，人均储蓄额的大幅提升，会为未来

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的房地产市场消费奠定基础。

(二) 区域发展层面

“振兴东北” 成为国家战略，导向将推动东北整体腾飞。从十六大提出振兴东北至十七大对东北全面振兴的再次重申，表达了对东北振兴的决心，和东北后续发展持续的支持。振兴东北老工业基地的战略决策，为东北地区提供了实现高速且持续发展的政治机遇。

沈阳的角色定位是东北中心城市，在东北具有独一无二的战略地位。国家层面，沈阳是全国

装备制造基地和重要原料工业基地，东北地区全面振兴的增长极。东北区域层面，沈阳是中国东北地区中心城市，东北地区的商贸物流中心和金融中心，东北地区的交通枢纽。辽宁区域层面，沈阳是全省的政治、贸易、经济信息、教育和科技文化的中心。

沈阳固定资产投资速度高位快速增长，是东北三省第一投资阵地。2006年固定资产投资1790.3亿元，是2001年的6倍，在副省级城市中排名第2，远超东北其他城市，成为东北固定资产投资的第一阵地。

2006年沈阳与东北其他城市的固定资产投资对比表

城市固投副省级城市中排名固投/GDP% 副省级城市中排名沈阳 1790 2 72.1 2 大连 1469 6 57.1 5 哈尔滨 809.9 14 38.67 12 长春 950 13 54.6 7 资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报沈阳是东北三省最受外资热捧的区域，形成了东北外资第一高地。3年自国家提出振兴东北战略以来，各种利好的使得资金大量涌向沈阳，使得其成为东北吸引外资的聚集地。

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07年1月至10月，实际利用外资首次突破40亿美元，占辽宁省总量的55％，利用外资额和增幅在全国15个副省级城市中排名第一。

以沈阳为核心辽中城市群是东北最重要的城市聚集区。辽宁中部城市群2006年地区生产总值达到5638亿元，占东北三省的28.5%；沈阳作为中心城市，吸收辐射功能不断增强。辽宁中部城市群的形成，将中国东北三省经济发展的第一内核。

小结：由于导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，外来人口将有效补充其城市购买力：经济总量和增速位居东北前列。固定资产投资和外资规模均远大于东北其他城市。是东北最重要的辽中城市群的政治、文化、经济、教育、交通中心。

(三) 城市发展层面

沈阳城市经历了长时间的缓慢发展阶段，近期得以飞速扩展。

 阶段一：建国前，以曾为清皇城的沈河区、和平区为城市中心，大东、皇姑发展近

代工业。

 阶段二：建国至2001年，城市区域局限在浑河以北区域发展。铁西区成为工业城

中的工业区。

 阶段三：2002年十六大，城市版图快速扩展，浑南新区、长白地区、于洪新城、

铁西新区、沈北新区等区域相继发展起来。

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产业布局不断优化，形成东西南北中各具特色的空间发展格局。二产逐步在郊区进行布局，新兴三产进一步向城市中心集中，城市单一中心的格局得以加强。中心区域由于三产的更新与升级，价值将得以提升。项目的发展将极大受益于这样的城市发展趋势。

金廊的建设将使沈阳城市中心成为东北最为重要的商务区。金廊将建成为沈阳现代服务业产业的聚集区，沈阳大都市形象的展示区。金廊作为城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，将是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢。

项目所在区域发展是沈阳最为重要的城市生活功能区域，高端形象突出。项目所在的五里河区域是目前和未来城市最重要的内部功能的中心，居住条件和氛围远远大于其他中心节点。

区域北陵目前城市现状省府所在区域，政治文化氛围浓郁，居住环境良好，但商务氛围欠佳。北站和市府是目前沈阳政治、金融、和交通中心。商务和贸易氛围较强。居住条件有限。五里河目前沈阳最为高端的居住、酒店和办公区域。商务氛围和居住条件均好。浑河新区新区形象，居住和商务条件尚不完善。外部功能形象区：商务区，未来面向东北的区域金融、管控中心，贸易平台所在地。对内功能中心：重点发展文化传媒、会展博览、体育休闲、宾馆服务、现代生活等功能。对外对内功能混杂：城市新CBD,与北站形成功能互补的错位竞争。未来定位省级行政中枢：省级行政文化中心区。摘自：沈阳都市走廊总体规划

地铁的建设将有效支持城市扩展，地铁沿线的通行效率将得到较大改善沈阳计划在2012年前，建设完成纵贯城市中心的南北向的城市快速轨道交通；远期规划采取环形加放射轨道线路覆盖城市大部分发展区域，将几个郊区和卫星城与市内五区紧密联系起来,加速城镇建设, 扩大城市规模。地铁建设将为沿线物业带来较大升值预期，项目的吸引力将随地

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铁建设的进程而快速提升。

小结：城市结构和产业结构的调整，使中心区乃至项目面临了更好的发展机遇。城市急速扩展，中心区功能（包括产业功能和交通条件）得以优化和更新，项目将有着良好的升值前景。金廊将成为中心区的核心，项目所在区域在金廊上有着独特的发展条件，高端的居住和商务氛围、成熟的生活配套、特定的高端消费人群均是项目区域所具备的优势。项目区域将成为未来城市的对内功能中心，其城市生活的综合功能最为突出。

(四) 房地产发展背景

沈阳市房地产市场投资飞速增长，在GDP中比重十分巨大。沈阳房地产市场投资近年来稳定快速提升,平均增长率49％。沈阳房地产开发投资总量位居东北第一，东北区域房地产市场中心气质显现无疑。沈阳房地产投资对GDP的贡献巨

大（21.7％），远高于国内城市的经验值（10%左右）。

2006年沈阳及对比城市房地产投资情况

城市房地产开发投资总额（亿元） GDP(亿元）房地产开发投资占GDP比重沈阳 538.3 2483 21.7％大连 265.5 2568 10.3％长春 174.2 1934 9.0％哈尔滨 157.8 2094 7.5％大庆 56.6 1618 3.5％数据来源:各城市2006年统计公报沈阳房地产销售情况较好，整体市场供需两旺。沈阳市房地产销售面积每年都呈现较大的增长；近3年来市场平均消化率达到85%以上，整体市场供需两旺。

沈阳房地产市场价格温和增长，增幅远低于人均收入增幅。沈阳房地产市场价

格增长十分平稳，从2001年至2007年7月间年均增长率约3.3%，远低于其人均收入年均增长水平（14%左右）。在此价格增幅的水平之下，沈阳居民的住宅购买力正逐年增强。

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沈阳市房价与其收入基本处于匹配状态近年来沈阳房价/收入比逐年下降，房价提升有一定空间；2006年沈阳房价/收入比为8.3，整体处于较为适中的水平；与中国四个一线城市相比，沈阳的房价/收入比处于较低水平；由此可见，沈阳当前的房价水平与其价格处于匹配状态。

2006年沈阳及对比城市平均房价及收入情况

城市平均房价（元/m2）人均收入（元）房价/收入比沈阳 3222 11651 8.3 长春 2279 11357 6.0 青岛 4093 13350 9.2 大连 4746 15328 9.2 北京 8792 19978 13.2 上海 9437 20668 13.7 深圳 9956 22567 13.2 数据来源：各城市历年统计公报与“沈阳网上房地产”

外来购买力成为重要组成部分，东北中心气质显现。沈阳购房者有超过1/4是来自省内其他城市和外省。

购房情况本市：沈阳市城区沈阳市其他外地：本省其他地区外省市销售面积（万平方米） 719.25 531.01 188.24 2.43 159.36 105.07 销售套数（套） 76133 55331 20802 29777 18239 11538 户均成交面积（平方米/套） 94.47 95.97 90.49 88.80 87.37 91.06 数据来源：沈阳市房产局官方网站“沈阳网上房地产” 中心区供给有限，外围供给是市场的供应主流。2007年以来，中心区的商品住宅成交总量在全市比例中仅占10%左右，而外围的于洪、东陵、大东、铁西等区域占有较大的供应份额。

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高端产品市场份额逐渐增加，销售率也稳步提升。07年1－8月份，5000元以上产品占总体销售量的比重比2006年上升4.6%（略高于平均房价2.8%的升幅），整体市场层面正在提升。

价格类别 (元/ m2) 2000－5000 5000-以上合计 2007年1－8月上市面积 ( 万m2 ) 632.09 74.16 706.25 所占比例 (%) .5% 10.5% 100.0 销售面积 ( 万m2 ) 5.82 59.32 9.14 所占比例（%） 90.9% 9.1% 100.0 上市面积 ( 万m2 ) 999.4 59.85 1059.25 2006年所占比例（%） 94.3% 5.7% 100.00 销售面积 ( 万m2 ) 939.16 44.52 983.68 所占比例（%） 95.5% 4.5% 100.00

沈河区及和平区是当前沈阳高端住宅的最热门区域。2006年仅沈河及和平两区商品住宅全区均价超过了4000元/m2，目前沈阳高端住宅主要的聚集区域仍然是老市区范围。

小结：市场快速良性的发展以及中心区高端化趋势的出现，奠定了项目区域高端板块的基础。沈阳房地产市场近年来飞速发展，体量列东北之最，但价格水平温和，内外部复合购买力使其市场销售情况保持较高水平。高端化趋势逐步发展，传统老市区是高端住宅的主要热点区域。

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三.市场研究

(一) 整体市场的分析

1. 沈阳房地产市场正处在新的跨越增长时期  萌芽期：改革开放—2001年

零星开发，本地为主。万科等少量开发企业进入到市场。房地产开发主要集中心和平、沈河、铁西、大东等传统市区。  快速发展期：2002—2006年

随着国家振兴东北的的逐步展开和落实，沈阳房地产市场开发规模突飞猛进。银基、华星、格林等逐步成为本地开发商的代表。以万科、保利、中粮、万达等国内一线开发商成为外来开发商主流。

房地产开发主要集中在铁西、浑南、长白、于洪、沈北等新区。  跨越发展期：2007年以后

城市吸引力得到急速增强，国内和的地产大鳄纷纷加入到沈阳房地产市场的开发。城市中心区域土地大量出让，并将与新区的开发齐头并进。整体规模和水平将有巨大的提升。 2. 板块格局及发展时序

整体开发时序呈由圆心至环区逐渐过度的特征

时间 00年以前 01年6月 02年8月 03年10月 04年 05年市区板块本地化发展浑南新区建设启动，打造高新技术产业区铁西新区成立，拉开改造老工业基地大幕北金廊建设，以北站金融商务区为中心于洪新城规划建设，打造现代生态休闲商住区南金廊五里河区建设，长白新城启动，构建大浑南新城区 06年 06年11月园博会召开带动棋盘山风景旅游开发区沈北新区成立，规划面积达千余平方公里新发展板块

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3. 市场层次及客户分布

整体客户层次以市中心、长白、浑南板块和棋盘山板块最高，其他板块以中端及以下客户为主。城市供应主流在中高端和中端市场，高端以上市场整体供应量少，分布面窄。

客户层次高端及以上中高端中端以下分布区域主要分布在市中心、长白、浑南和棋盘山板块市中心板块、浑南板块、长白及部分大东板块于洪新城、铁西板块、城北板块、大东板块及沈北新区

4. 供应量及客户流向分析

客户向外扩散趋势明显。市中心的中高端和高端客户逐步外溢。板块现状特征：主要产品价格分布高端以上市场主要集中于市中心、长白岛和浑南区域。小结：

沈阳房地产市场板块近年不断扩大，目前已形成全新的格局。高端以上客户主要聚集于中心区、浑南、长白和棋盘山区域。目前的高端以上市场主要集中在金廊和浑河沿线。市区中心供应量少，客户（包括中高端和高端客户）已逐步外溢到长白和浑南区域。项目的市场研究将聚集顶端价格及高端住宅物业市场。

(二) 高端以上市场特征分析

1. 发展历程

高端以上住宅市场缓慢发展，目前正面临新的机遇。  萌芽期：改革开放—2000年

高端项目开始萌芽，在市区零星出现高端社区。90年代初河畔花园，90年代末的万科紫金苑和格林豪森均是这一时期出现。  缓慢发展期： 2001—2006年

高端以上市场并未跟随整体房地产市场的快速发展而有较大提升，整体发展速度相对缓慢。市区里以格林豪森、曼哈顿花园、地王国际花园、卧波苑、泰宸湖畔佳园、领先国际、新世界花园、东方威尼斯、盛华苑等项目先后发展起来。

长白和浑南区域的伊丽雅特湾，以及万科城、河畔花园和金地国际花园中的部分出现了少量

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高端产品。

 跨越发展期：2007年以后

从2006年下半年开始，市区中心、浑南、长白岛的土地为大量国内和大鳄拿下。未来高端产品即将面临跨越式的发展。 2. 市场特征

（1）市场分类：根据沈阳目前市场的实际情况，将高端以上市场（单价在6000元/m2的

市场）分为200m2以上产品市场、160－200m2产品市场、100－160m2产品市场。（2） 200m2以上的产品市场状况

 普遍位于环境稀缺，区位条件优越的地段

 客户以高端生意人为主，客户面相对狭窄。  普遍销售情况缓慢。

（3） 160－200m2以上的产品市场状况

 对景观资源的依赖程度有所降低。  市区集中在五里河区域，其他多分布在长白岛和浑南新区。

 客户以中高端以上生意人、中高级以上公务员以及企业高管为主，客户层面相对丰富。

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 销售情况因项目而异，外来品牌开发商打造的社区整体素质较高，销售情况相对理想。

（4） 100－160m2以上的产品市场状况

 分布几乎不受景观条件的。  市区内以金廊沿线为主，供应较少。  长白岛和浑南新城是该类产品的主要供应地。

 客户以中端以上生意人、中级以上公务员以及中高层以上管理人员为主，客户层面丰富。

 销售情况普遍较好，该层市场非常活跃。

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小结：

(三) 案例分析

案例1：卧波苑：

沈阳房地产市场发展早期的高端价格项目之一。项目紧邻南湖公园和五里河核心区域，既有优良的城市区位，又享有城市中难得的公园景观。

规模物业类型开盘时间销售价格销售情况配套总建50000m2 高层 2001年目前均价7000 还剩25套左右西武、家乐福、大福源、陆军总院、医大二院、振兴小学、望湖路小学等（1）通过多重努力，营造出了高端品质：自身的园林打造，形成独有的私家岸线。酒店式的大堂空间的营造，为豪宅品质增色。所有户型面向湖面，均有较好的景观和舒适度。

（2）成交客户多为沈阳顶端客户，自住客户占据主流客户结构：以身家上千万各行业的老板为主，有电子、电器、房地产开发商，公务员和商人等，年收入一般三四百万，也有身家上亿的顶级客户；

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（3）客户的来源和购买目的：成交客户以沈阳本地人和外地人各占一定比例，九成客户以常住为主。

（4）销售总价高，产品存在较大缺陷，成为制约项目销售主要原因户型类型户型面积总户数总价区间 A 231m2 50套 161万 B 232m2(两层复式) 50套 162万 C 290m2 50套 203万 D 272m2 50套 190万

案例2：曼哈顿国际庄园

项目位于沈阳北站金融商务圈，城市核心地段，地段价值高；交通通达性强，毗邻家乐福超市，沈阳大学；周边配套成熟，生活便利。沈阳房地产市场最有品质的顶端价格项目。位于城市商务核心地段，南临中街；西临家乐福、沈阳北站；北有运河环抱，区位条件优越，周边配套成熟。

规模物业类型开盘时间销售价格销售情况配套占地43000m2，总建100000m2 多层 2003年2月1日均价7800 销售约70% 小区高尔夫训练场、北站商圈、宁山路小学、沈阳大学（1）规划流线感强，空间层次和变化丰富。规划布局上摆脱了常规的阵列式，

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采用曲线化布局，形成丰富的空间。

（2）依托较大的社区空间，着力创造优质园林，使项目环境在周边的嘈杂环境中脱颖而出国际园林大师千海早博士亲手设计园林景观，龙形的园林规划，迎合了沈阳注重风水的情节。100多种树木和观景石构成立体绿化增添了小区园林的层次感。多个迷你型九道高尔夫球场，提升了小区的价值品位及豪宅方向。

（3）建筑设计沉稳而大气，立面创新增进了与环境的交流。古典主义的建筑风格，色调沉稳内敛。使用了北方普通住宅建筑少有的落地窗，拉近了生活空间和社区园林空间的距离。

（4）“沈阳第一会所”为客户提供了高档、尊享的服务。投资3000万建造了“沈阳第一会所”，为业主提供了更为高档、完善的配套设施。（5）户型设计方正、实用，设计有创新，适宜居住。

（5）早期定价过高地估计市场接

受能力，偏高的总价使项目销售速度缓慢；产权出现问题，更增加了项目的销售难度。户型面积偏大，早期的大户型、高总价使项目几乎滞销。项目2003年开盘，至今仍有尾盘在售，销售速度缓慢。产权问题一直未能解决，媒体的爆光加大了销售难度。

户型结构三室二厅二卫三室二厅三卫四室二厅二卫四室二厅三卫五室三厅三卫面积 181～188m2 201m2 218m2 235m2 670m2 套数 222 48 83 85 12 比例 49％ 11％ 18％ 19％ 3％目前总价约147万 160万 174万 188万 536万 16

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案例3：泰宸湖畔佳园

该项目地处金廊沿线五里河区域南湖公园旁，是一个有酒店、写字楼和住宅组成的综合体项目。

规模物业类型开盘时间销售价格销售情况总建50000m2 高层 2004年7月目前均价8000，最高9000 已销售约40% （1）户型面积大，试图打造高端和豪宅社区。项目定位高端和豪宅产品。立面设计简洁，并使用大理石外挂，试图体现豪宅的气质。户型结构中，大户型占主力，其中，160m2以上户型达到84％。

户型结构二室二厅一卫二室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫面积 121m2 142m2 161 ～ 190m2 210 ～ 294m2 比例 13% 13% 60% 24％目前总价 94万 110万约136万约195万（2）社区品质有限，整体销售速度较慢。楼间距小，小区各空间质量较低，难以体现高端氛围；户型设计缺陷较大。整体销售情况较差，目前还剩大量余货。案例4：领先国际

项目为“金廊”概念提出以来的第一个综合体项目。位于地铁1号线与2号线交接处，是金廊开发的第一个综合体项目。总投资15亿，部分商业由上海百联主导经营。拥有着较好的区位优势，但由于诸多原因，项目发展并不成功，住宅销售相对缓慢。开发分期设定不合理，出现资金问题，将造成极大的负面影响。住宅的市场定位没有很好的结合开发商的实际情况，造成资金回收的被动。由于用地局限，项目无法处理好住宅与其他功能之间的空间关系，导致受到过大干扰，住宅品质也无法提升。户型设计水平相对落后，在客户品鉴力日益增强的市场缺乏竞争力。

规模容积率物业类型开盘时间销售价格销售情况占地3.2万m2 ，总建30万m2 6.60 裙楼商业\\写字楼\\酒店式公寓\\住宅 2005-12-23 均价:8000元/m2 销售缓慢，约销售三成 17

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（1）住区布局局限大，户型设计品质低：规划了一个比较的住宅区域。但由于用地局限,住宅与公共建筑无任何的分隔，大大降低了住区品质。

（2）户型设计存在极大缺陷，难以体现高端氛围

（3）开发和销售上的脱节，损害了项目形象，整体销售速度较慢。

 整体一次性开发，导致资金链紧张，开发进度缓慢；  大户型的定位更加剧了项目的回收资金速度的问题。户型结构~ 面积比例总价二室二厅二卫 106-130m2 20% 84~104万三室二厅二卫 149~169m2 55% 119~135万四室二厅二卫 172~190m2 25％ 137~152万

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案例5：东森总部商务广场

该项目由万誉集团巨额投资，沈阳东森地产建造；在沈阳率先推出“创建主题公园概念”，打造公园建筑群落，高档住宅、5A级写字楼、商务间、酒店、地下超市等。

规模容积率绿化率物业类型主力户型开盘时间入住时间物业价格销售情况占地 5万m2 ，总建26万m2 3.5 42% 高层公寓36-55、二房91-124、三房120-148 2007年6月16日 2008年10月均价6700 销售情况良好，公寓售馨，住宅900套，销售超过60％。

（1）功能复合，通过住宅启动项目。整体分散式布局，住宅分区，且放臵在景观最好的区域。项目通过住宅启动，良好的销售情况，较好地达到快速回笼资金的目的。

 项目一期规划有住宅、公寓与会所，

住宅处于地块最好的区域，面向市府广场与小区组团景观；  项目二期规划酒店与写字楼，现在

已开始动工建设。

（2）户型面积适中，设计合理户型结构一室一厅一卫二室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫面积 54~79m2 112m2 119~129m2 137~141m2 比例 25% 39% 21% 15% 总价 36~53万 75万 79~86万 91~94万 19

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 户型方正面宽大，主要房间采光通风条件

好;

 南北朝向双阳台设计；

 卫生间采用明卫设计，通风采光性好。

案例6：地王国际花园

该项目是在青年大街旁少有的规模较大的高端社区，并紧邻南湖公园，成为金廊沿线“水景第一家”，周边有文化路小学、沈阳七中、沈阳二中等重点学校，有着较好的区位条件。项目是早期沈阳市场影响较大的高端社区。前期大户型的市场定位并未取得较好的市场成绩，但为整个社区的高端氛围奠定了基础。二期开始，改变市场策略，用小户型住宅和公寓主打市场。整体销售情况有所改观。高级俱乐部和高水平管理公司的引入，增大项目的市场影响力。

规模容积率绿化率物业类型开盘时间销售价格销售情况占地 7.8万m2 ，总建30万m2 4 50% 商层、小高层 2003年5月1日三期尾货价格:9300元/m2 一期销售速度较慢，二期及三期公寓销售速度较快（1）特定历史条件，促成高端住宅开发，但销售速度较慢。

 首期于2003年开盘，以180m2的大户型推入市场。树立了整个小区的高端社区形

象。

 但整体销售速度并不理想，二期便转换市场策略。

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（2）前期开发树立了高端社区的形象，吸引了许多高端人群。

（3）客户来源：

 区域周边的生意人：包括五爱市场、南塔鞋城、以及做药材、钢材、煤矿等生意人。  中高层的公务员。  外企单位高管。

（4）后期转换市场策略，以小户型为主，产品品质有所下降。

 二期为小户型住宅，主力户型

80m2、三期为户型主力90-100m2的公寓。

 产品后期品质有所下降，楼层采用

单廊设计，降低了室内的通风与采光效果，出现了许多无直接采光的房间。

（5）俱乐部的引进和经营，有效带动楼盘的销售

 地王成功引进的顶级俱乐部，将高档住宅和星级俱乐部会所打造一体，并由世界著

名德国凯宾斯基酒店管理，有效带动楼盘销售。

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案例7：东方威尼斯

该项目处在五里河公园内，是沈阳罕有的臵身于140万m2绿色空间里的住宅。但项目配套缺乏，生活便利性较差。由于前期公园的营造，为项目开发打下较好的环境基础。产品开发水平有限，户型普通，整体风格不统一，立面和内部园林的营造水平均有较大提升空间。前期设臵大户型豪宅产品，销售速度较慢；后期改变市场策略，主打高端市场，获得了市场的认同。

规模容积率绿化率物业类型开盘时间销售价格占地204000m2 ，总建650000m2 0.31 53.8% 别墅、多层、小高层、高层 2004年住宅均价： 7300元/m2 别墅均价：13500元/m2 客户情况以生意人和企事业中高层员工为主体

（1）前期依托公园的环境打造豪宅社区，但销售速度缓慢。

 前期住宅面积区间170m2-220m2，别墅面积区间770-830m2 （2）社区统一性较弱，户型设计中规中矩。

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（3）近期改变市场策略，降低目标市场层次。

 整体户型面积有较大的降幅，主力户型

分别为：两房101-105m2，三房137-146m2。目前销售情况有较大改观。4月开盘，新一期产品共1500套,目前约剩四成货量。

户型结构二室二厅一卫二室二厅二卫三室二厅一卫三室二厅二卫面积 101-105m2 120m2 132m2 137~146m2 比例 50% 8% 8% 34% 总价 63~66万 75万 88万 91~98万

案例8：河畔新城

该项目是华新国际与联美集团联手打造的超百万平方米运动健康社区，区位处在浑河南岸，是东北唯一申报国家建设部评审的“健康住宅”候选项目。社区配套齐全，超万平米的运动俱乐部、商业设施、幼儿园等。

规模容积率经化率物业类型开盘时间销售价格周边配套占地80万m2 ，总建110万m2 1.37 40% 精装多层、高层 2003-5-1 多层均价:7500元/m2 奥体中心、滨河公园、国际会展中心 23

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（1）社区环境宜人，配套相对完善。

 整体绿化景观营造较为出色，形成宜人的居住

环境；

 拥有超万平方米的运动俱乐部、商业设施、幼

儿园等园区配套。

（2）布局规整，户型设计较为合理，销售速度较快。

规划采用行列式布局，保证南北朝向，通风

采风性好，1.7的日照间距居住舒适。

客户以公务员、私营业主、大学城老师为主。 6月第五期开盘，1500套货量仅剩尾货。

户型结构二室二厅一卫二室二厅一卫(带阳光房) 三室二厅二卫面积 m2 99m2 128~142m2 比例 16% 16% ％总价 66万 74万 96~106万

案例9：金地国际花园

该项目是金地集团在沈阳的开篇项目，力求将其打造成城市高度的高端居住社区。较高的素质和创新的产品使项目获得高端市场认同。

规模容积率经化率物业类型开盘时间首期推货和销售价格占地11万m2 ，总建22万m2 2 35% 情景洋房、电梯多层、小高层 2007-11-1 44套情景洋房7500，总价120－150万； 144套电梯多层7000，总价90－100万； 144套小高层5000，总价55万左右

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三房二厅二卫 127平方



规划大气，产品类型丰富，并引入情景洋房和带电梯的多层等新产品。

户型设计方正，实用性高南北朝向，通风采光性好阳光房、飘窗设计附加值高

 

(四) 未来竞争格局预判

1. 高端以上市场未来仍将以金廊、浑河沿线为主，市场供给量剧增。

2. 未来高端以上市场住宅供给统计预计未来高端及顶端住宅市场供应375-400万m2左

右，项目面临竞争较为激烈。

3. 金廊与浑河沿岸市场将进一步分化：和国内豪宅开发商为主体，主要分布在金廊沿

线，市场竞争层面最为高端；国内品牌住宅开发上为主体，主要分布在浑河沿岸，以高端市场竞争为主。

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四.客户分析

1．客户调研方法说明：深度访谈 + 高端以上客户定量问卷调查

（1）研究样本

 主管部门、业内人士访谈： 15人  高端及以上客户深度访谈： 17人  高端及以上客户定量问卷调查： 125份（2）定量调查问卷发放原则及方法

 调查范围：以沈阳市区高端以上客户为主，沈河、和平、大东、皇姑、铁西、浑南

新区等市区范围内全面展开

 调查方式：预约访谈 + 定点拦截访问

 样本量：125个有效目标样本（甄选样本约2000余个）  样本的选择：

− 未来两年内打算购买住宅的消费者

− 家庭年收入30万元以上，有高档私家车（价值20万以上）的高收入家庭 − 家庭购房的主要决策者

 调查时间：2007年10月（3）定量调查对象背景分析：

沈阳高端及以上消费人群来源广泛，沈阳市内外人群各占一半

沈阳高端（家庭年收入30万以上，100万以下）及顶端消费者（家庭年收入100万以

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上）中有较大比例（约45%）是沈阳市区以外区域流入沈阳的高端人群，沈阳作为东北区域核心的高端人群吸聚力已然显现。

2．客户分析结论

结论1：高端以上消费人群大部分来自东北，以沈阳人为主

 沈阳本地人占据高端以上客户的主体；  沈阳以外的客户中，辽宁人和其他区域的人

群各占到一半比例；

结论2：高端及以上客户的购房目的大多数以自住需求为主

结论3：沈阳本地高端及以上人群以公务员和生意人为主，外来以生意人居多

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结论4：高端客户年龄集中在30－50岁

结论5：高端以上客户最关注的臵业要素是地段/地理位臵

结论6：高端以上客户对五里河区域非常认可，但最认可的区域局限在一定范围内

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结论7：高端以上客户大多认同在综合体的商业旁居住

结论8：高端以上客户普遍习惯居住较小面积住房，整体对面积的需求比较理性

结论9：三房是主力需求户型，二卫是普遍需求，体面的厅和功能复合的主卧受欢迎

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结论10：整体而言，高端以上客户可接受的单价水平较高，总价接受水平相对较低

结论11：精装修有一定市场，装修标准在1000－2000元/m2之间，现代风格较受欢迎

结论12：高端以上客户对运动设施和社区环境有较为一致的偏好

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3.目标客户臵业心理描述

(1) 追求体面：“面子”是他们最看重的事情，同样品质的东西，他们会更倾向购买大家都

知道的品牌。对体面生活的追求是他们一生的梦想。

(2) 崇尚健康：生活在全国体育强省的省会，他们喜好运动、崇尚健康。运动同样成为他们

交友的一种方式。

(3) 趋名心态：追名人、名流和名牌的心态是非常盛行的。以至于 “赵本山”、“大兵”成

为家喻户晓的人物；名牌百货在这里欣欣向荣；品牌汽车在这里川流不息。

(4) 跟风：由于见识力的提升尚未赶上财富提升的速度，他们习惯于跟风。大家说好的东西

在他们的观念中就能留下好的映象。

(5) 传统,但不守旧：他们本质上是传统的，他们听二人转、去街边吃饺子。但历次历史变

迁，使他们逐渐失去了对历史文化延续的目标，城市充满着变革。长时间的滞后发展，使他们对其他城市的现代充满期待。

(6) 大气硬朗：大气、直率是他们性格的标签。他们喜欢直来直往，也习惯于立竿见影的打

动效果，对许多事物的第一印象往往成为了他们进行决策的主要依据。

(7) 城市情节：他们对城市留念，对繁华向往，对城市生活方式有强烈的认同感。上海、北

京和是他们梦想的地方。

五.项目应实现的目标分析

必须实现高端高品质社区的目标，与区位价值匹配，与品牌力匹配，与万象城营造的高端氛围匹配，在遭遇战中取得应有的领地。

六.SWOT分析和核心问题的分析

（一）SWOT分析

1．优势：

 金廊与地铁沿线，坐拥城市繁华  周边生活配套完善

 与城市最高端的商业、办公和酒店为邻  地块相对

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2．劣势：

 紧邻商业，居住环境相对嘈杂  缺乏独占性的景观资源

 地块面积小，难以形成大的社区环境 3．机遇：

 沈阳经济向好，东北中心城市地位稳固  金廊发展，CBD氛围渐浓，居住物业日渐稀缺  地铁和商业发展便于聚集高端人气  未来区域发展的高端化趋势 4．威胁：

 众多巨鳄强势进驻，竞争加剧

 市场版图极速放大，高端客户分流趋势初显  未来竞争的不确定性大

项目发展的核心问题是：如何最大化把握优势和机遇，规避劣势及威胁？（二）项目需解决的核心问题归结为以下三个方面

1．定义市场——市场细分，高端客户对居住价值取向的分析，辨识可引导的居住方向，形

成对客户群独特的吸聚力。

2．定义社区主题——区域价值理解，结合万象城主体品牌特点，及潜在客户价值取向，赋

予一定创新性，形成社区精神。

3．定义产品——自主营造内在品质感的产品体系，挖掘客户价值取向，以产品为载体形成

独特的生活方式。

七.定义市场

(一) 市场策略

 利用品质、综合能力和区位价值优势，跨越提升市场水平，纳入最为高端的行列，超越浑河沿岸竞争的市场层面。

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 在最为高端的市场中，寻求相对稳妥的竞争产品线，以降低与众多豪宅品牌开发商同质竞争的风险。 (二) 市场定位

1．价格层面：竞争层次聚焦于高端市场的最顶端。与金廊项目作同质竞争，单价、产品、

配套水平超越浑河沿岸项目的开发水平。

2．产品层面：主打更为主流的产品市场。选择更为活跃产品市场，降低市场风险。

(三) 客户定位

1．他们是社会高端的成功阶层，他们走在臵业消费

的前端，他们追求着更高的生活品质。 2．以沈阳人为主的东北客户占据最重要的比例； 3．沈阳高端客户的年龄大多分布31－50岁； 4．他们的家庭结构相对简单，两口和三口之家占据

很大比例；

5．他们包含高端及以上公务员、高端个体老板、企事业高层管理人员、高端私企业主。 6．他们的居住需求：

 独占景观资源：他们对浑河、棋盘山等区域都有着好感与认同。  城市核心生活：不愿意远离都市，习惯于城市生活便利。  身份感：期待认同，希望居住的地方能带来身份的认同。

 总价导向：对住房面积需求理性，总价的接受范围仍然停滞在一定的水平。  品牌导向：品牌消费观念强，倾向消费自己了解的品牌。

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 升值潜力：虽然少有纯投资目的，但期望购买的住房能有升值潜力。

八.定义主题

项目总体定位：定义上流尺度的城市生活

(1) 步行可及的奢华:华润中心作为沈阳顶级综合体项目，五星级酒店，高档写字楼，

顶级商场成为上流人士云集的城中城。在城市中，步行可及的转换工作、聚会、休闲、购物、居住，多种城市顶级体验，实为一种奢华的城市生活。

(2) 步行可及的顶级便利:顶级的便利就是几分钟的步行即可回公司主持会议，不太浪

费塞车的时间。顶级的便利就是随时可路过的SPA馆，随时在工作与休闲中转换状态。顶级的便利就是晚上无聊时和几位老友约在楼下街区里的CLUB里聊聊天……

九.定义产品

华润中心住宅社区住宅产品调性思考:

现代，沉稳，大气，厚重

华润中心的匹配度：华润中心的整体顶端形象注定住宅社区必须有相匹配的高端产品形象，符合整体现代，大气的风格。

顶级客群的匹配性：高端客户调研结论，多为三四十岁“当打之年”的成功人士，他们对城市感，现代感的产品格调更为喜爱，同时应相对沉稳，厚重，对他们的审美习惯更为对位。

(1) 大气与城市感并存。

项目应总体为现代，沉稳，大气，厚重的风格。

应注重整体感，特别是注意城市大环境下的建筑形态。在有限的用地条件下，一组高层、超高层的建筑群的竖向形象使得项目整体的聚焦点拨高，建筑单体成为社区形象的主角，应为现代风格的立面，建筑体块富有一种城市的雕塑感，以城市巨人的气势傲居城市核心。 (2) 公共空间有突破性的特色。

在住宅社区的入口区、外围墙等处应通过设计，增强豪宅社区通而不透，内有乾坤的印象，充分形成豪宅社区独特的街区形象，与内聚的独特气质。

大堂、电梯间、停车场入户等处理应结合“现代、大气”等整体性气质要求，充分在这些空间体现，增强主人回家的触目可及的尊贵感受。

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(3) 个性空间功能合理而细致。

不同尺度要求的户型应根据不同的客户个性需求进行设计，由于目标客户主要为长期自住使用，户型应考虑设计精巧实用，功能合理，并在局部空间突出相应的个性亮点，并充分考虑适宜北方的居住户内习惯。

(4) 会所的创新性，超强的城市感与品质感。

会所是豪宅社区中一个重点的亮点，也是高品质生活的重要集中体现。虽然在华润中心综合中已有很多相关运动休闲功能，但在社区中的会所仅为社区业主使用，更体现其尊贵专享性。

因此，会所的功能（见后）与风格均需表现出超强的城市感与品质感，并应有足够的创新性，考虑使用现代美学的空间设计手法，避免简单的豪华会所的中庸风格。

另外，会所应充分考虑与外部景观空间的对景关系，以及考虑北方气候四季分明，而产生内外的延续性与对比性。

(5) 景观以静谧为基调，细致而丰富。

景观形成静谧空间氛围，并增强其丰富性来使较为硬朗的社区形象显得更为宜人。景观空间的打造应考虑人性尺度的适宜性，考虑增强其丰富性来使较为硬朗的社区形象显得更为灵动与宜人。

社区用地局促，景观空间考虑使用高差处理，小空间的营造，植物选择等手段使社区内部丰富起来，景观空间在保证整体现代主义设计的风格下，可考虑增加独特的设计元素或符号增强园区的艺术感，人文性与趣味性。 (6) 与综合体其它建筑体的对应关系。

住宅社区作为华润中心的重要有机体，应充分考虑与其它建筑体的对应关系，包括对景关系，立面风格统一等，增加项目的整体识别性。 (7) 产品争取有一些可宣传和推广的亮点。

在室内室外的材料选择，智能化设施方面考虑一些可宣传与推广的亮点，以提升豪宅品质为原则。

其中智能化设施方面，考虑豪宅买家对安防的关注，智能化设施多方向选择中主要考虑安防系统的设计。

在新技术层面，考虑高层、超高层的住宅特点、以及社区周边较为噪杂，及气候原因，建议采用室内新风系统的设计，去化相关抗性，增强宣传推广中的卖点。

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综合以上华润中心设计原则的建议，在保证高设计水准的均好性前提下，突观项目“现

代，沉稳，大气，厚重”的独特气质，本项目重点需在建筑立面、景观空间、会所单体三个方面实现突破性设计。

十.价格定位

1. 通过市场比较法，得到项目目前市场毛坯房价格约为8000元/m2。

项目名称修正因素本项目住宅价格市场比较法综合修正系数表估价对象东森国际广场7000100100100100100100领先国际800092100五里河城昌鑫臵地广场五里河大厦70009410000951027500100102万科城580098100标准价（元/m2）交易情况修正交易时间修正

区域因素修正个别因素修正本项目住宅相对价格（元/m2）100.295.4732310093.75927597.691.9830297.691.5739697.691.98196.995.76382住宅区域因素直接比较表区域因素成熟程度交通条件配套设施环境条件城市规划小计权重估价对象东森国际广场0.40.30.10.10.11100100100100100100100100102100100领先国际100100100100100五里河城昌鑫臵地广场五里河大厦961009797961009797961009797万科城959798100100100.210097.697.697.696.9住宅个别因素直接比较表个别因素外观规划布局及物业类型户型设计（创新）生态景观资源公建配套(非商业)园林环境主题形象（推广）小计权重估价对象东森国际广场0.20.150.150.10.10.20.1110010010010010010010010096969694959595领先国际95949394949393五里河城昌鑫臵地广场五里河大厦939393929090929292929390909293939392909092万科城9696969693969695.493.7591.991.591.995.7本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称住宅相对价格（元/m2）权重加权后的相对价格（元/m2）本项目住宅销售价格（元/m2）100%东森国际广场732315%1098领先国际927515%1391五里河城昌鑫臵地广场五里河大厦830225%2076739615%1109819820%10万科城638210%63879522. 按照问卷和目前市场的装修标准，取值1500元/m2－2000元/m2为标准，得到目前静态均价（带装修）为：9500元/m2-10000元/m2。

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十一.物业发展建议

(一) 用地分析和布局建议

1．用地条件分析

用地周边环境陈旧、凌乱，对项目构成一定影响。整体属于旧城区，形象陈旧、凌乱，缺乏景观资源。北边远眺沈阳电视塔，西边有鲁迅艺术学院美术学院，南边为辽展时装城及服装一条街。噪音分析：

南侧：为时装城，人车流活动频繁，噪音较大。

西侧：西侧为其他单位用地，且彩虹路车流量相对较大，有一定噪音干扰。东、北侧：东、北侧为万象城商业体，主要为内部车流，噪音影响相对较小。 2．景观条件分析

用地南侧：时装城——外观杂乱，观感差。用地西侧：其他单位用地——观感一般。用地东、北侧：万象城商业体——无景观。 3．用地居住价值评定

3 ，4号地块综合条件最佳，适宜布臵一梯2～3户住宅，以大户型为主。 2号地块综合条件中等，适宜布臵一梯3户住宅，以中等偏大户型为主。 5号地块综合条件一般，适宜布臵一梯4户，适当增加小户型比例。 4．公共建筑布局和主要出入口方向的分析

经过景观和噪音的综合分析，地块1和5的居住适宜性弱，且对外连接度强，公共建筑和主要道路出入口将在这两处作比选。地块1处可同时服务住宅区与公寓区，会所等公共设施使用效率较高，

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进入住宅区的车流路径短而直接，受万象城的影响较少，为最佳公共建筑和主要出入口位臵。 5．开发策略

考虑楼盘整体规模约为10万m2，建议一次性开发。 6．开盘时机建议

推广阶段要求：业内人士和客户对华润住宅品牌和“华润中心”品牌有了较全面的认识和理解；城市中心区价值推广取得一定效果，客户普遍意识到中心区居住的稀缺性。

万象城招商阶段要求：万象城主力店招商完成，客户可感知到未来万象城可提供的尊贵身份感和便利生活条件。

工程阶段要求：可提供完整展示区域，包括售楼大厅、入口展示区园林空间、样板房、看楼通道等。 7．停车位建议

  

问卷访谈中，几乎所有客户（包括外地受访客户）均希望社区内有车位可供使用。从卧波苑的成交客户可看出，有10％的客户不常住沈阳，这类客户对车库的需求意愿较小。考虑到华润中心未来将聚集大量高级商务人士，其中外地人比例有一定提升，设定未来成交客户中有20－30％为非常住沈阳客户。

建议户车比为1：0.7-0.8之间（即510－580个）。考虑未来车位要求将有较大提升，以及万象城公共停车位的使用效率，建议住宅与公建的地下车库之间设臵便捷的联系通道。

(二) 产品打造策略

1．规划

形成与城市明确边界，形成业主专享的领域：通过围墙护栏与植物的配合，形成明确边界。项目整体标高高出地面，减弱街道噪音和视线对社区的影响。

以宅间空间为功能和空间核心，打造温馨社区尺度：考虑景观条件的缺陷，通过内向的规划布局，在内部形成功能焦点。注重宅间空间品质的营造，削弱长条形用地尺度带来的不舒适感。

人车分流的交通体系：严格的人车分流能够保证住宅区的人行安全与环境安静，是居住品质的重要体现。车流进入社区便引入地下车库，地面禁止车辆通行。地面为步行系统，并预留消防和服务车道。由于地形有较大起伏，应专设残疾人通道。

地下停车为主，创造可呼吸的停车空间：地形的改造为半地下层的停车空间创造条件。

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将停车场与绿化、景观空间结合，注重自然采光、通风，形成宜人的停车空间。 2．建筑

建筑风格——现代、富城市感与标识性：简洁、疏朗的基调，阳台、窗台等立面处理不是机械重复，而是寓变化于韵律，造型有力、挺拔，体现城市感和创新性。

侧重近人尺度的细节打造：在整体大气、浑然天成的建筑气质的基础上，适度增加细节的营造。特别是在会所、底层空间、电梯大堂、入户空间等公共部分，营造豪宅建筑细节，这对满足沈阳高端人群体面心里是非常有帮助的。

充分利用住宅底层空间，形成通透而尊贵的大堂和泛会所空间：在住宅底层打造与环境紧密结合的大堂和泛会所空间。建议用大面积玻璃进行空间内外隔断与围合，以使得空间的使用更好的适应沈阳冬季寒冷气候。

装修的风格：整体为现代的风格，强调形式服务于功能，追求室内空间开敞、内外通透。室内的墙面、地面、天花板、家具、陈设乃至灯具、器皿等，均以简洁的造型，光洁的质地，精细的工艺为主要特征。公共部分可适当增加能表现豪宅气质的细节。

装修重点：在公共部分，如大堂、电梯厅等处。墙面与地面建议使用石材、玻璃砖等材料，并增加部分金属材料。

装修次重点：客厅空间和主卧。可考虑以地砖或实木地板、墙纸等材料为主，局部应用石材修饰。 3．景观

空间以“静谧”为基调，适当容入动的要素：通过水、植物、石等要素的组合，形成“静谧”为基调的园林空间。适当点缀“流水”或“曲线造型”，更加映衬空间静谧的氛围。

创造多层的景观空间，形成丰富宜人的人性空间尺度：通过抬高、下沉等手段塑造不同标高的庭院空间，在有限的空间里增加空间层次，丰富空间感受。

空间营造方向——注重人性尺度空间的营造：打破整体的园林构图，营造小而细腻的场所空间，体现对人性的关怀。

硬质景观与绿化相结合，注重材质运用，体现品质感：考虑沈阳气候局限，景观设计以硬质景观和灌木景观为主。丰富而高品质的材质设臵，使园林成为社区高端品质的重要组成部分。

入口景观与建筑相交融，形成内敛的豪宅社区氛围：通过绿化及地形改造，在入口形成项目最为重要的景观区域，并与入口建筑交相辉映，让建筑隐匿在景观之中，通而不透，形

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成更为内敛的社区氛围。

4．户型配比

由于未来有大量不确定的市场供应，供应户型比例难以确定。户型配比主要从客户需求和市场结论综合分析得到。

  

产品适当控制面积区间，以100－160m2和160－200m2为主。舒适户型为主体，适当结合紧凑户型和豪宅户型。

以三房比例最多，二、三、四房比例相对均衡，扩大整体市场面，吸纳更广泛的客户关注。

配比建议：

根据已有方案确定户型比例建议为：

注：超高层按45层计算，高层按32层计算；户型分布可根据设计具体情况作相应调整。

5．户型设计建议

基本原则：

 讲求户型的方正，特别是厅、室空间的完整和方正。  客厅尺度宽松舒适，以南向为主。

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 主卧功能复合，以南向为主。  卫生间原则上作明卫设计。

 设臵不同功能的阳台，但阳台面积。 b

创新要素

 客厅和主卧可附加阳光室，增强客厅的舒适度。

 凸窗台的设计，可有效扩展室内空间，增进室内外的融合。  部分大户型考虑复式设计，形成功能更为明确的空间。

户型的设计具体要求

可创新的方向

 空中花园：由于外部景观缺乏，在大户型可考虑设计空中花园，以增强室内的舒适型和户型的可变性。

 与室外结合的观光电梯：观光电梯使住户在乘坐电梯的同时亦能欣赏户外的景观，体现舒适性及尊贵性。

 通高的客厅：顶层可考虑复式结构。客厅拥有两层的层高，增强居住的舒适感与豪华感；两层高的落地景观窗，充分发挥最高层视线开阔的优势。

6．会所

国内著名综合体项目的配套功能借鉴

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

综合体项目中，住宅的配套往往由住区专用设施和综合体公共设施组成，形成联动局面。两者之间功能往往形成差异和互补。  

社区内设施以最为贴近业主生活的功能为主。体育、健身、业主活动等设施最为常见。综合体公共设施往往是一个对外经营的设施，以商业体、酒吧、餐饮等设施为主。

f 项目会所：创造高层次的邻里交流平台

以会所为载体，创造高层次的邻里交流平台，承载社区生活需求，成为业主尊享的高端设施。

康体和运动设施为主体：按照客户调研结果，建议以室内恒温游池和健身中心为康体功能中心。

7．智能化设施建议

依据对市场和客户的研究与分析，我司建议项目可选用部分智能化设施，设臵重点偏重安全防范设施以及客户容易直接感受到的其他设备。

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