小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房是指由乡镇而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权。
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
一、购买小产权房的风险
1、没办法办理房产证
（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；
（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；
（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。
2、难以规避一房多卖风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
3、脱离监管质量难以保证
大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生．
4、购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
5、套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
二、已经买了小产权房，合同有效吗？
根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效：
有效情况如下：
1、本集体组织成员之间买卖小产权房；
2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
无效情况如下：
1、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；
2、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
3、小产权房未办理抵押登记。