兰州市某度假酒店可行性研究报告
第一章、总论
一、项目概述
1、项目名称：兰州市某度假酒店建设项目 2、项目建设单位：兰州交通大学建筑设计院 3、项目负责人：XXX 4、项目建设地点：本项目建设地点位于甘肃省兰州市城关区东方红广场东南角，地块方正规则，视野开阔，观光效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。东、北两面临城市主干道，北面与兰州饭店相对。地理位置优越，道路交通方便流畅。用地面积45亩。
5.项目建设内容和建设规模：兰州市某酒店按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。 二、主要经济技术指标： 名称 总投资 其中：1、固定资产投资 2、铺底流动资金 正常年份销售收入 正常年份总成本 利润总额 所得税 税后利润 内部收益率（％） 财务净现值（万元） 静态投资回收期（年） 动态投资回收期（年） 投资利润率（％） 投资利税率（％） 数量 18300万元 18250万元 50万元 5340.7万元 3005.8万元 2326.4万元 581.6万元 1744.8万元 11.6% 1299.6 7.9 10.7 10.8% 11.0% 备注 建设期利息350万元 正常年 正常年 正常年 正常年 正常年 税后 税后 含建设期1年 含建设期1年 盈亏平衡点（产量） 70.5% 三、建设进度安排 2011年11月29日破土动工
2012年1月26日结构达到正负零 2013年5月18日结构封顶 2013年6月30日交付使用 四、总投资及资金筹措
总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。
本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹8300万元； 融资10000万元。
第二章、项目背景调查和建设必要性
一、项目的社会调查
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，作为甘肃省的省会城市，全国十佳避暑旅游城市，兰州的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，随着城市的发展和人口的增长，兰州房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及兰州旅游综合环境的不断改善。并且，兰州作为我国东西合作交流和通往中亚、西亚、中东、欧洲的重要通道，战略地位更加突出，正发挥着承东启西、联南济北的重要作用，使得兰州作为甘肃省会城市、黄河风景线城市旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，兰州也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是沿海地区的人们对到内地度假充满热情，客观上造成了兰州近期推出的房产特别受欢迎。业内人士认为，未来几年的兰州房地产，特别是商业房产具有较大的市场需求。 二、项目的市场调查
兰州是古“丝绸之路”重镇，历史和大自然为兰州留下了许多名胜古迹，并曾入选全国十佳避暑旅游城市，全市拥有省级文物保护单位6处，文物点50多处，古遗址50处，古城12处，古建筑15余处。国家级森林公园有徐家山、吐鲁沟、石佛沟；市区有五泉山、白塔山、白云观、白衣寺等名胜古迹，还有兰山公园、南湖公园、西湖公园、滨河公园、水上公园等风格各异的景点。兰州是驰名中外的瓜果名城，夏秋季节更是具有避暑和品瓜果的旅游特色。
兰州、市十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。目前，全市
公交运营线路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。 三、项目建设的必要性
目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。 作为甘肃省的省会城市，在兰州市区城关区内可以供给度假旅游者的高档酒店前尚无一家，在未来几年内将远远难以满足市场对度假酒店房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的兰州市某度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
第三章、项目的建设条件和技术方案
一、建设场址和自然条件 1、地点与地理位置
本项目选址位于兰州市城关区，距东方红广场西入口处50米。地块方正规则，视野开阔，观光效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。东、北两面临城市主干道，北面与兰州饭店相对。地理位置优越，处于城市黄金旅游圈内，道路交通方便流畅。用地面积45亩。 2、建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限40年。 3、建址现状
建址内没有任何开发性质建设，地质良好。 空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围住宅及商业建筑群，无工业污染。 4、建址条件
该用地位于兰州市城关区区域内，地形相当平整无大的起伏，地形标高5.8－6.2米之间。工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地。 二、建筑设计和结构技术方案 1、设计依据
原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计要求。 规划用地红线图。
国家和地方颁发的有关规范、和标准。 2、总体布局与环境设计
兰州市某度假酒店位于甘肃省兰州市城关区东方红广场东南角，地块方正规则，视野开阔，观光效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。东、北两面临城市主干道，北面与兰州饭店相对。地理位置优越，道路交通方便流畅。该酒店按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。
根据原有总体布置要求，沿西城市干道布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿西干道和北干道都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的
酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。 3、单体设计
酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为36006m2。平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。
酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。 贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。
商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。 4、结构设计 4.1设计荷载
使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下： 1.使用荷载：
上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0 KN/m2 商场 3.5 KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2 走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2 消防疏散楼梯 2.5 KN/m2
库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。 2.风荷载
基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。
3.抗震等级：主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。 4.2上部结构
1.据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。
2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。
3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。 4.3材料
混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。 钢筋：HPB235、HRB335。 钢材：Q235B
墙体：所有墙体材料见建筑说明。
第四章、项目的建设效果分析与评价
一、投资估算和资金筹措 1、估算编制依据
本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据芜湖市类似工程近期造价水平估算。并参照：
1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2.《甘肃省建设工程单位估算表》
3.《全国统一安装工程概算定额甘肃省单位估价表》 4.当地类似工程建设指标
5.预备费按工程费用8%估算。 6.建设期利息按年利率7.0%估算
7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。 2、估算编制范围
本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。 3、投资估算
1.铺底流动资金估算
本项目全额流动资金为138.5万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30％左右估算，为50万元。
2.项目建设投资估算
项目建设投资＝建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息 ＝17900+0+50+350 ＝18300万元
（详见投资估算表） 4、资金筹措及还贷
本项目总投资18300万元，项目承担单位自筹8300万元，其余10000万元融资解决，年利率7.0％。 本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5年可还清银行贷款（详见固定资产投资借款还本付息表）。 二、营业成本与收入 1、成本核算依据
1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；
2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计； 3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；
4.利息支出主要为中长期借款利息支出。 5.其他费用按国内同类企业情况提取。
正常年份，年总成本费用3005.8万元（详见总成本表）。 2、投资经营进度
本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。 3、收入估算
根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：
1.宾馆标准间的收入：项目建成后共220个标准间、10间套房、8间商务套房和5幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，，按60%的入住率，住宿每年营业收入2128.7万元；
2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；
3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元；
4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元；
则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。 4、利润估算
税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。
项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元，税后利润为1744.8万元，详见损益表。
项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。 三、财务评价与社会效益分析 1、财务评价结论
经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。 2、经济风险分析 1.盈亏平衡分析 盈亏平衡点分析：
固定总成本
BEP = ×100% 销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加 = 70.5%
以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可
保本，因此项目抗风险能力较强。 2、敏感性分析
该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。