扬州市住宅物业管理办法全文

2016

《扬州市住宅物业管理办法》的通知

扬府规〔2016〕4号

市关于印发《扬州市住宅物业管理办法》的通知

各县市、区,市各委办局公司,市各直属单位:

《扬州市住宅物业管理办法》已于8月25日经市第60次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

扬州市

10月8日

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

第三条物业管理工作实行属地管理。市、县市、区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区物业管理行政主管部门、功能区物业管理行政主管机构、事处乡镇以及相关行政管理部门机构参加的物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

市、县市、区管委会应当建立物业管理综合协调和目标责任机制,制定、落实扶持,减轻物业服务企业负担;鼓励采用信息化等新技术、新方法,促进物业服务行业转型升级,提高物业管理和服务水平。

市、县市、区还应当将物业服务纳入现代服务业发展规划和城市治理工作体系。

一建立和完善市场化物业服务和基本物业服务相结合的物业管理机制;

二管理全市物业服务行业,指导、监督各县市、区物业管理行政主管部门、功能区物业管理行政机构开展物业管理活动;

三参与市对各县市、区、功能区物业管理工作的目标责任考核;

四研究制定全市物业管理相关和物业服务行业规范;

五负责物业服务企业资质管理;

六负责市区前期物业服务招投标的指导、监督、检查等管理工作;

七依法查处物业管理重大违法行为;

八依法承担的其他职责。

第五条县市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责为:

一负责对物业管理日常工作的指导、监督;

二负责新建住宅小区前期物业管理招投标的备案和管理工作;

三负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务备案;

四负责物业服务企业交接工作的监督、管理;

五负责对物业服务企业、项目负责人进行日常考核;

六协调进行业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;

七依法承担的其他职责。

第六条事处乡镇具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,其主要职责为:

一落实辖区内老旧住宅小区基本物业服务工作;

二协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系;

三建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,设立并公开投诉电话、投诉点,协调处理物业管理纠纷;

四监督管理辖区内物业服务项目移交和接管工作;

五负责业主大会、业主委员会的筹建、管理等相关工作,建立业主委员会档案,组织成立物业管理委员会;

六负责业主委员会备案;

七负责辖区内物业服务企业、项目负责人服务行为的监督,向县市、区物业管理行政主管部门报送信用信息;

八建立由社区居村民委员会、派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜;

九依法承担的其他职责。

社区居村民委员会应当协助和配合事处乡镇,建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居村民委员会、业主委员会和物业服务企业沟通协商的“三位一体”服务协调机制。

第七条相关行政部门依据各自职责,共同做好物业管理工作。

物业管理区域内以及周边道路停车泊位设置和汽车停放工作的指导,物业管理区域内因停车矛盾等引发的治安纠纷的处理,物业管理保安服务活动的监管等由门负责。

依法查处违法建设、占用和损坏绿地等违法违规行为,督促相关责任单位加强对物业管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施的管理,制定住宅小区垃圾清运服务标准等由部门负责。

按照定价权定调整普通住宅前期物业公共服务含汽车停放收费标准和保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费标准,制定调整住宅小区内建设单位未出售或者未附赠的车位、车库及依法配建的人防工程平时用作停车位的租金标准,制定调整生活垃圾清运费标准,依法规范监管物业服务企业的收费行为,及时查处物业服务中的价格违法行为等由物价部门会同同级物业行政主管部门负责。

对物业管理区域及周边的建设项目环境影响评价文件及其污染防治设施“三同时”与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的监督管理,对企事业单位和其他生产经营者的污染物排放的监督管理,对违反环保法律、法规的行为依法进行查处等由环保部门负责。

对房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理,督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作,受理由房屋质量问题引发的投诉,按职责依法查处破坏承重结构等违法行为由建设部门负责。

对物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监察,依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查,调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为等由质监部门负责。

对物业服务企业劳动用工进行指导,对物业服务企业招用就业困难人员、高校,按规定在缴纳社会保险、参加职业培训方面给予适当补贴等工作由人力资源和社会保障部门负责。

对在物业管理活动中利用条款侵害消费者权益的行为,虚假、违法广告和无须取得许可含批准文件或已经取得相关许可但未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处等由工商部门市场监督管理部门负责。

在地块规划设计条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标等工作由规划部门负责。

物业管理区域内人民防空工程及设施平时使用与维护管理的指导和监督由民防部门负责。

物业管理区域内绿化调整的监管和技术指导等工作由园林部门负责。

指导、监督业主委员会参与物业管理相关工作等由民政部门负责。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、路灯等专业经营单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。

第市、县市、区物业管理行政主管部门应当加强对事处乡镇物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级财政预算。对在物业服务和管理工作中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员依法依规给予表彰。

第九条物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第十条本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章物业管理区域

第十一条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

规划部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

第十二条新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在中明示。

第十三条县市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明下列事项:

一物业管理区域的地理位置、四至界限;

二建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况;

三建设单位;

四建设单位关于路灯、供排水、电、燃气、电梯等配套设施的管护协议、生活垃圾的清运合同协议;

五其他需要载明的事项。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十四条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规、临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等行使权利,自觉履行法定和约定的义务。

第十五条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主户数超过三百户的,可以按幢、单元等为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

一物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

二物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第十七条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业所在地的事处乡镇提出筹备业主大会书面申请,并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

一物业管理区域证明;

二房屋及建筑物面积清册;

三业主名册;

四建筑规划总平面图;

五交付使用共用设施设备的证明;

六物业服务用房配置证明;

七其他有关的文件资料。

建设单位故意拖延或者不报送的,物业所在地的事处乡镇应当督促其按规定报送。

第十符合成立业主大会条件的,事处乡镇应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十九条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、事处乡镇、社区居村民委员会等派员组成,成员人数应当为五至十一人的单数。筹备组中的业主成员由事处乡镇或者社区居村民委员会组织业主推荐产生,业主成员人数应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由事处乡镇指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。筹备组中的业主成员条件与业主委员会成员条件一致。业主对筹备组成员有异议的,由事处乡镇协调解决。

第二十条首次业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议,筹备组履行下列职责:

一确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

二拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

三确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

四提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

五依法确定首次业主大会会议表决规则;

六召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

业主大会成立后,筹备组自动解散。

第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

一经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

三业主委员会委员人数不足其原总数的二分之一时,重新选举业主委员会;

四业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,县市、区物业管理行政主管部门、事处乡镇可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的社区居村民委员会在事处乡镇的指导和监督下组织召开。

第二十二条召开住宅小区的业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,并同时告知社区居村民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。业主可以查阅业主大会会议记录。

召开业主大会会议,物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门和事处乡镇应当给予指导和协助。

第二十三条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

第二十四条业主委员会由业主大会会议选举产生,以其选举产生之日为成立日期,接受业主大会和业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,一般最多不超过三届,具体人数、任期、连选连任条件由业主大会议事规则确定,业主代表任期与业主委员会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。委员出现空缺时,应当及时补足。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

第二十五条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目,先期开发部分符合业主大会成立法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十六条不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门或者事处乡镇指导后仍不能成立的,由事处乡镇组建所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会由事处乡镇、社区居村民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成,其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第二十七条有下列情况之一的,业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格自行终止:

一以书面方式提出辞职请求的;

二因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

三丧失民事行为能力的;

四法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表有下列情形之一的,应当按业主大会议事规则等规定予以罢免:

一不履行职责的;

二利用委员、成员、代表资格谋取不正当利益的;

三出现第二十四条第一款规定情形及其他拒不履行业主义务情形的;

四因履职不当给业主造成较大损失的;

五因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表的。

第二十九条不再担任业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表的,应当在十日内将其保管的属于业主大会、物业管理委员会所有的物品等移交业主委员会、物业管理委员会;拒不移交的,业主委员会、物业管理委员会可以请求物业所在地事处乡镇或者县市、区物业管理行政主管部门督促移交,物业所在地机关予以协助。

第三十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地事处乡镇备案:

一业主委员会备案申请书;

二业主委员会委员、业主代表名单及其基本情况;

三业主大会议事规则和管理规约;

四业主大会会议记录;

五其他应当提供的材料。

备案材料齐全的,事处乡镇应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县市、区物业管理行政主管部门及社区居村民委员会;备案材料不齐全的,事处乡镇不予备案,并书面告知须补齐的材料。

第三十一条业主委员会任期届满前三_____个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并事先报告物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门和事处乡镇。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,事处乡镇应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的社区居村民委员会在事处乡镇的指导和监督下,组织换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,双方应当签订书面移交手续;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的事处乡镇或者县市、区物业管理行政主管部门督促移交,物业所在地的机关予以协助。

第三十二条业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,县市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的事处乡镇应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第三十三条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况明细,接受业主监督。

第三十四条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居村民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居村民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居村民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居村民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,并告知社区居村民委员会。

第三十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责:

一推选业主代表出席业主大会会议;

二决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

三决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第三十六条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

一个产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

第四章前期物业管理

第三十七条新建住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期。

第三十建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺,临时管理规约文本应同时交予物业买受人收执。

第三十九条市区建立统一的物业管理招投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。

提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

第四十条建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

一新建预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

二更换物业服务企业,应当在原前期物业服务合同终止前完成。

中标通知书发出之日起三十日内,建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。

物业服务企业应将前期物业服务合同向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门备案,由县市、区物业管理行政主管部门抄送物业所在地的事处乡镇。

建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第四十二条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

第四十三条前期物业服务合同期满前,建设单位需提前解除合同重新选聘物业服务企业的,应当在物业管理区域内显著位置进行公示,并征得已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,方可提前解除合同。

已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业服务第三方评估机构评估的,建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的,由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告,同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的,建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业,或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的,建设单位应当向物业管理行政主管部门报告,由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案,并向社会公示。

前期物业服务合同解除后,业主委员会尚未成立的,建设单位应当按照本办法第四十条的规定另聘物业服务企业。

第四十四条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。

根据房屋买卖合同约定,已具备交付条件的房屋且建设单位已通知物业买受人交付的,因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业,物业服务费用由物业买受人按相关规定承担。

第四十五条新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

集体土地房屋拆迁安置住宅小区除按本条第二款规定外,还应当按照小区地上地下总建筑面积百分之二至百分之五的比例配建配套服务设施及物业服务经营性用房,其经营收益用于弥补小区物业服务费的不足。

物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有的通道。建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、避难层、设备间、公共门厅、公共卫生间、过道、地下室、车棚、车库、民防工程以及不计入容积率的其他房屋和室内层高不足2.2米的房屋等作为物业服务用房。

物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应当事先征求物业服务企业的意见,并对房屋功能进行合理布置;本着安全实用的原则,根据项目的规模配备物业办公室、会议室等。

第四十七条物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动等用途,不得买卖和抵押。若用于经营,收益归全体业主所有,可用于弥补物业服务费不足。

第四十新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

第四十九条建设单位与物业买受人签订的商品房应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位应当交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第五十条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应提前告知县市、区物业管理行政主管部门和事处乡镇,并邀请其共同参加。

现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

一竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

二设施设备安装、验收、使用和维护保养等技术资料;

三物业质量保修文件和物业使用说明文件;

四物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,并告知物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门。

第五十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门办理备案手续:

一前期物业服务合同;

二临时管理规约;

三物业承接查验;

四建设单位移交资料清单;

五查验记录;

六交接记录;

七其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告,并将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主可以进行查阅和复制。

县市、区物业管理行政主管部门应当在备案后三十日内将备案材料抄送物业所在地的事处乡镇。

第五章物业服务

第五十二条从事物业服务的企业应当具有的法人资格,依法取得物业服务企业资质。市物业行政主管部门应加强参与本市物业项目招投标、从事物业服务活动的物业服务企业的资质、信用的监管。

第五十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县市、区物业管理行政主管部门、事处乡镇备案,并在物业管理区域显著位置进行公示。

第五十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,应当与物业服务企业另行签订服务合同。