投资性房地产公允价值计量方式研究

Ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｖｉｓｉｏｎ　科技视界　科技・探索・争鸣　投资性房地产公允价值计量方式研究　毛瑶　（江苏商贸职业学院管理系，江苏南通２２６０１１）　【摘要】本文通过对投资性房地产和公允价值的相关理论的研究，指出公允价值计量产生的背景和其独特的优势，从理论层面分析公允　价值计量对投资性房地产准则的影响，然后结合公允价值计量方式在投资性房地产中的实际应用指出其中存在的问题．通过分析这些问题的　形成原因对公允价值的应用提出了相应的一些建议。　【关键词】公允价值；投资性房地产；新会计准则　１　投资性房地产和公允价值计量方式简述　１．１投资性房地产的定义及范围　房地产是土地和房屋及其权属的总称　其中．土地是指土地使用　权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第３　号——投资性房地产》中所谓的投资性房地产．是指为赚取租金或资　本增值或者两者兼有而持有的房地产　投资性房地产主要有以下的特　征：　１）投资性房地产是一种经营活动　投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租使用权，这实质上　属于一种让渡资产使用权行为　房地产租金就是让渡资产使用权而取　得的使用费收入．是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及　与之相关的其他活动形成的经济利益总流入　投资性房地产的另一种　形式是．持有并准备增值后转让的土地使用权．其目的也是为了增值　后转让以赚取增值收益．也是企业为完成其经营目标所从事的经营性　２投资性房地产公允价值计量实际应用中存在的问题　活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流人　２）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营　场所的房地产和用于销售的房地产　将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映．与自用的厂房、　办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别．从而更加清晰地反映　企业所持有房地产的构成状况和盈利能力　３）投资性房地产有两种计量方式　投资性房地产准则适当引入公允价值方式．在满足特定条件的情　况下．可以对投资性房地产采用公允价值方式进行后续计量　投资性房地产的范围包括：　１）已出租的土地使用权　已出租的土地使用权．是指企业通过出让或转让方式取得的．以　布的３９项企业会计准则．标志着适应我国市场经济发展要求、与国际　惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立　将公允价值首次作为会计　计量属性列入新会计准则，这是我国会计准则体系建设向前跨出的一　大步。同时，说明经过多年的发展，我国也基本具备了公允价值应用的　土壤。　我国的企业会计准则将公允价值定义为．在公平交易中．熟悉情　况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额　这一定义与　ＩＡＳＢ目前的定义基本相同。目前ＩＡＳＢ的公允价值定义为．在公平交　易中熟悉交易情况的有意愿的各方交换资产、清偿债务和被授予的权　益工具可以被交换的金额。这两个公允价值定义很类似，都强调了公　允价值是在公平交易中产生的，是基于市场的。但是．它们都没有明确　主体是在购买抑或出售资产：债务清偿的指向也不明确，从定义上看．　公允价值不是针对债权人．而是针对熟悉交易情况的有意愿的各方：　没有明确说明交换或清偿是否发生在计量日抑或别的日期　经营租赁方式出租的土地使用权　对于以经营租赁方式租人土地使用　权再转租给其他单位的．不能确认为投资性房地产　２）持有并准备增值后转让的土地使用权　持有并准备增值后转让的土地使用权．是指企业取得的、准备增　值后转让的土地使用权　这类土地使用权很可能给企业带来资本增值　收益．符合投资性房地产的定义。　３）已出租的建筑物　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建　筑物．包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物　此外．下列项目不属于投资性房地产：　１）自用房地产　自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房　地产　２）作为存货的房地产　作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中　销售的或为销售而正在开发的商品房和土地　这部分房地产属于房地　产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现　金流量也与企业的其他资产密切相关　１．２公允价值的定义　按照ＦＡＳ１５７．公允价值是指计量日市场参与者之间的有序交易　中，出售资产收到的或转让负债支付的价格　ＦＡＳ１５７明确指出．公允　价值计量的目标就是确定计量日出售资产收到的或者转让负债支付　的价格．即脱手价格　ＩＡＳＢ２００９年征求意见稿中对公允价值的定义是在计量日的有序　公允价值的应用虽然有很多的优点．但是在我国应用中仍然存在　着很多问题　２．１　采用公允价值计量可能成为调节利润的工具　由于我国相关市场的发展还不成熟．公允价值可能难以达到公　允．并有可能成为利润操纵的工具　尤其是投资性房地产的公允价值　的认定．如计算现金流量折算值时．现金流量的估计、折现率的估计甚　至折现期的估计等．都需要加上人为的判定——这就在客观上存在操　纵利润的可能　２．２相关资产的公允价值难以取得　在发达的国家的市场上．各种生产要素的市场交易都十分活跃．　公允价值比较轻易确认，而在我国．产权和生产要素市场不很活跃、中　介机构公信度低、市场执法和治理不严、会计人员素质较低等，相关的　公允价值均难以取得　２－３公允价值计量易导致价格波动频繁　在历史成本的计量体系下．资产的价值一般是固定不变的．但是　公允价值是随市场价格的变化而变化的．这样固然能够合理地反映资　产的当时价值．但是若该项资产价格总是频繁地变动．必然会导致财　务状况和盈利能力的波动性变化．给投资者的感觉是公司财务发展不　稳定　２．４投资性房地产公允价值计量准则可操作性缺失　般说来．公允价值操作应用方面主要涉及两个问题：一个是范　围问题．即哪些经济事项需要按照公允价值计量，另一个是方法问题，　即如何按照公允价值计量问题　对于前一个问题．已经做了明确的规　一定．但对于后一个问题．却说明的十分有限．这样的现象最容易产生的　后果是．会计人员虽然知道哪些具体业务需要进行公允价值计量．但　是如何对其进行计量，办法却不多，甚至无所适从。如对“活跃市场”、　“市价”、“适当的折现率”等缺乏明确的规定．给实际的操作上带来困　难和随意性　２．５会计从业人员对运用公允价值存在一定影响　公允价值的计量需要会计人员具有较高的职业判断能力　要获取　高质量的公允价值信息．不仅需要会计人员具有丰富的会计理论与实　践素养，还需要会计人员了解评估、金融、资本市场等相关知识。而我　国现有的会计从业人员专业素质参差不齐．直接影响了职业判断水　平．制约着公允价值模式的使用效果　交易中市场参与者之间出售资产可以获得或转移负债将会支付的价　３公允价值计量方法的实施建议　格。这一定义与ＦＡＳ１５７Ｄ的定义基本一致．只是在用词上稍有差异　３．１构造理论框架完善理论体系　公允价值的应用是新会计准则和国际会计准则的趋同　财政部发　（下转第２５２页）　ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎ０ｌ。ｇ）ｒ　Ｖｉｓｉ。ｎ科技视界Ｉ　２４１　科技・探索・争鸣　Ｓｃ科ｉｅｎｃｅ＆Ｔｅ技ｃｈ视ｎｏｌｏｇｙ界　　Ｖｉｓｉｏｎ　图５中可以看出：研究区北部和中部的健康程度相对较低．尤其是岳　本文在总结国内外湿地生态系统健康研究成果的基础上．重点对　阳市、安乡县、南县三个区域最低；而临湘市、常德市、汉寿县的健康程　美国湿地三级评价体系中的Ｌｅｖｅｌ　Ｉ和Ｌｅｖｅｌ１Ｉ方法进行了介绍．并将　度相对较高。　之应用到洞庭湖湿地的健康评价研究中，并探讨这两种方法的效度　通过研究发现：研究区内已经没有完全的自然湿地存在．全部属于农　业湿地范畴．湿地退化较为明显　随着人口的增长、生活水平的提高及　消费结构的变化．湖区人口对各类土地的需求也会发生变化．这必然　会引起湖区景观类型的变化．进而会影响湖区湿地的生态系统健康　因此各级应出台应对和措施，以确保湖区的可持续发展。●　【参考文献】　ｆ　１］Ｕ．Ｓ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ　Ａｇｅｎｃｙ　Ａｐｐ１ｉｅａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｅｌｅｍｅｎｔｓ　ｏｆ　ｓｔａｔｅ　ｗａｔｅｒ　ｍｏｎｉｔｏｒｉｎｇ　ａｎｄ　ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ　ｐｒｏｇｒａｍ　ｆｏｒ　ｗｅｔｌａｎｄｓ　Ｗｅｔｌａｎｄ　Ｄｉｖｉｓｉｏｎ，ＵＳＥＰＡ，　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ　Ｓｔａｔｅ　Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｅｃｏｌｏｇｙ　１９９３　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ　Ｓｔａｔｅ　Ｗｅｔｌａｎｄｓ　Ｒａｔｉｎｇ　Ｓｙｓｔｅｍ：Ｗｅｓｔｅｒｎ　Ｗａｓｈｉｎｇ　Ｓｅｃｏｎｄ　Ｅｄｉｔｉｏｎ　Ｐｕｂｌｉｃａｔｉｏｎ＃９３—７４　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ　Ｓｔａｔｅ　Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｅｃｏｌｏｇｙ，Ｏｌｙｍｐｉａ，ＷＡ，２００６［Ｚ］．　『２］Ｂｒｏｗｎ　Ｍ　Ｔ．Ｖｉｖａｓ　Ｍ　Ｂ．Ｌａｎｄｓｃａｐｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ　ｉｎｄｅｘ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｍｏｎｉｔｏｒｉｎｇ　ａｎｄ　ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ［Ｊ］．２００５　１０１：２８９—３０９．　［３］Ｗｈｉｔｉｆｅｌｄ　Ｄ　Ｆ．‘Ｅｎｅｒｇｙ　Ｂａｓｉｓ　ｆｏｒ　Ｕｒｂａｎ　Ｌａｎｄ　Ｕｓｅ　Ｐａｔｔｅｒｎｓ　ｉｎ　Ｊａｃｋｓｏｎｖｉｌｌｅ，ＦＬ［ＤＩ．　Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｌａｎｄｓｃａｐｅ　Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ，Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｆｌｏｒｉｄａ　Ｇａｉｎｅｓｖｉｌｌｅ，１９９４，２５９．　［４１Ｂｒａｎｄｔ—Ｗｉｌｌｉａｍｓ　Ｓ　Ｅｎｅｒｇｙ　Ｏｆ　Ｆｌｏｒｉｄａ　Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ，Ｆｏｌｉｏ＃４，Ｈａｎｄｂｏｏｋ　ｏｆ　Ｅｎｅｒｇｙ　Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ：Ａ　ｃｏｍｐｅｎｄｉｕｍ　ｏｆ　ｄａｔａ　ｆｏｒ　ｅｎｅｒｇｙ　ｃｏｍｐｕｔａｔｉｏｎ　ｉｓｓｕｅｄ　ｉｎ　ａ　ｓｅｒｉｅｓ　ｏｆ　ｆｏｌｉｏｓ［ｚ］Ｃｅｎｔｅｒ　ｆｏｒ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｐｏｌｉｃｙ，Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｆｌｏｒｉｄａ，Ｇａｉｎｅｓｖｉｌｌｅ，Ｆ１ｏｒｉｄａ，２００２，４０．　［５］崔保山，杨志峰．湿地生态系统健康评价指标体系Ｉ．理论『ＪＩ．生态学报，　２００２，２２（７）：１００５－１０１１．　４．３．４洞庭湖湿地生态系统健康管理措施　［６］崔保山，杨志峰．湿地生态系统健康评价指标体系Ⅱ．方法与案例∞生态学报，　洞庭湖湿地的退化是自然和人为因素共同作用的结果　为了湖区　２００２，２２（８）：１２３１－１２３９　［７］蒋卫国，潘英姿，郑建蕊，等洞庭湖区湿地生态系统健康综合评价『Ｊ】地理研　的可持续发展，提出以下湿地管理及修复措施：（１）开展洞庭湖资源调　究，２００９．２８（６）：１６６５～１６７２　查．建立综合性湿地自然保护区和湿地生态定位站．保护和监测湿地　［８］陈展，尚鹤，姚斌．美国湿地健康评价方法　生态学报，２００９，２９（９）：５０１５—５０２２．　生态环境，为洞庭湖的保护与可持续发展提供科学依据　（２）在社会经　［９］林波，尚鹤，陈展，等湿地生态健康快速评价法简介：以ＷＲＡＰ为例＿ＪＩｌ湿地　济发展中考虑洞庭湖湿地环境容量．在生态承载力范围内合理利用湿　科学与管理．２００９，５（４）：１１－１４．　地资源。（３）开展湿地生态修复和重建技术研究　依据洞庭湖湿地自然　［１０；崔保山，杨志峰．湿地生态系统健康研究进展ｌ　ＪＩ．生态学杂志，２００１，２０（３）：　环境和生态特征，选择合适的湿地开展湿地修复和重建工作．建立洞　３１—３６．　庭湖湿地修复和保护示范工程　（４）建立健全的洞庭湖湿地保护　［１１］申德轶，衷平．生态健康评价在湿地管理中的应用ｌ　Ｊｌｌ湿地科学与管理，　和制度．提高人们的环保意识　２００８，４（３）：３０—３３．　５结论　［责任编辑：刘帅】　（上接第２４１页）目前．对公允价值计量方式的研究要注重理论　重平时的积累．及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在　体系的健全，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等部门应积极　对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数．准确评估企业投资　研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则．结合我国国　性房地产的公允价值。　情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南。这个　应用指南应对公允价值计量方式予以明确规定和详尽说明．指导企业　【参考文献】　在实务中正确运用公允价值　［１］中华人民共和国财政部．企业会计准则ｆＭ】．经济科学出版社，２００６．　３＿２加快市场经济发展和完善市场环境　ｆ２］中华人民共和国财政部．企业会计准则——应用指南ｆＭ］财政经济出版社，　公允价值本质上是与公平交易相联系的．有公平交易才会有公允　２ｏｏ６．　价值　所以，要想保证公允价值的有效实施．必须努力构建一个完整、　［３］赵雄公允价值在投资性房地产中的具体应用ｌ　Ｊｌｌ合作经济与科技，２００８，４．　统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。　ｆ４］余志平公允价值在投资性房地产的运用『ＪＩ上海房地，２００６，１２　我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信　［５］支晓强　童盼．公允价值计量的逻辑基础和价值基础『ＪＩ＿会计研究，２０１０，１．　息数据网络．大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体　［６］罗宇浩投资性房地产计量模式的探讨『ＪＩ＿北方经济，２００７，２．　［７］钱峰．新会计准则对房地产业的影响ｌＪ１．会计之友，２００７．　系。这样．将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时　［８］立新濯潇璐谈公允价值计量投资性房地产ＩＪ１．财会通讯，２００７．　选取适当的参数数据　［９］小玲．王海燕．公允价值计量及应用浅探【ＪＩｌ财会通讯，２００６　３ｌ３制定税收优惠鼓励公司采用公允价值方式计量　［１Ｏ　３刘小涛允价值在新会计准则中的运用＿Ｊ１．商业会计，２００７，５．　国家税务总局于２００７年７月颁布《关于执行（企业会计准则＞有关　［１１］李平论新会计准则下的公允价值与盈余操纵『ＪＩｌ商场现代化，２００７，５．　企业所得税问题的通知》（财税［２００７］８０号），其中规定：企业以公允　『１２］庄园．也谈房地产行业公允价值应用ｌＪＩ＿财会通讯，２００８，５．　价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价　『１３］张兴　徐文学，柳萍上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析　值的变动不计人应纳税所得额．在实际处置或结算时．处置取得的价款　Ⅲ．财经视线．２００９，３１．　扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额　这　［１４］路晓燕公允价值会计ｆ　Ｍ１．经济科学出版社，２００８．　就是一项很好的鼓励．今后．税务机关应制定更多的优惠．以　［１５］陈兆芳．公允价值运用的障碍及对策研究＿ｊ１．财会月刊：综合．２００８，１．　更好地推动公允价值在实务中应用．减轻企业的税收负担．打消企业的　［１６］ＦＡＳＢ．Ｓｔａｔｅｍｅｎｔ　ｏｆ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　Ｓｔａｎｄａｒｄｓ　Ｎｏ．１５７：Ｆａｉｒ　Ｖａｌｕｅ　顾虑．避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量方式　Ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ［ＯＬ］ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｆａｓｂ．ｏｒｇ／ｐｄｆ／ｆａｓ１５７　ｐｄｆ，Ｓｅｐ．２００６．　［１７］Ｐｅｎｍａｎ，Ｓ．Ｈ．Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ｒｅｐｏｒｔｉｎｇ　ｑｕａｌｉｔｙ：ｉｓ　ｆａｉｒ　ｖａｌｕｅ　ａ　ｐｌｕｓ　ｏｒ　ａ　ｍｉｎｕｓ［Ｊ】．　３．４企业需要完善对相关信息进行准确评估的自身条件　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　ａｎｄ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ，Ｓｐｅｃｉａｌ　Ｉｓｓｕｅ．２００７．　企业要加快公允价值信息数据库建设．以降低获取公允价值信息　１　１８　Ｓｕｎｄｅｒｓｈｙａｍ．ＥｃｏｎｏｍｅｔｒｉＣＳ　ｏｆＦａｉｒＶａｌｕｅ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　Ｈｏｒｉｚｏｎｓ，２００８，２２．　成本　为获取公允价值的相关信息．企业应根据所涉及的房地产业务　类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库．注　［责任编辑：杨玉洁］　２５２　Ｊ科技视界ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｔｅｃｈｎ。　。ｇｙ　Ｖｉｓｉ。ｎ　　ｌ