1995年，建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，其中规定了公用建筑面积的组成。它由电梯井、楼梯间、垃圾道等公共用房和管理用房组成，以及套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙面积的一半。北京市国土资源和房屋管理局和建委也分别于2000年和2008年颁布了相关规定，对公用建筑面积的计算方法进行了调整和明确。其中，不应计入公用建筑面积的包括使用的地下室、车棚等，而套与公用
法律分析
1995年9月8日，建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，其中规定了公用建筑面积的组成。它由以下两部分组成：
1. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2. 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
北京市国土资源和房屋管理局根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定并于2000年9月26日颁布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，规定可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
北京市建委于2008年6月12日发布了《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，规定自通知发布之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。建筑楼栋外的公用部位计入公摊面积的一般包括仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的使用空间、物业办公室等及小区绿化，按照通知规定，上述面积将不再作为公摊，而列入开发商的成本。
拓展延伸
根据《商品房销售管理办法》第十规定，公用建筑面积是指在商品房销售过程中，由全体业主共同分摊的建筑物共有公用建筑面积，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯、电梯机房、垃圾道、管道井等。因此，公用建筑面积可以计入商品房公摊面积。
结语
1995年9月8日，建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，其中规定了公用建筑面积的组成。根据北京市国土资源和房屋管理局于2000年9月26日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的使用空间、售房单位自营、自用的房屋、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
法律依据
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。